[策划人语]

自上月底央行、银监会联合发布房贷新政后，目前楼市内信贷、土地等方面的政策都算得上“严苛”二字，市场形势也在悄然发生微妙而又关键的变化。深圳“十一”黄金周新房成交仅82套；重庆黄金周头两天新盘仅卖了109套，不及平时的十分之一；北京出现售楼处退房情况；杭州、上海等地房地产市场也是成交量惨淡。但与此相反的是，尽管成交量下降，房价却始终在高位支撑，这似乎表明：房地产市场已经到达一个临界关口，各方都在博弈中密切关注走势——若得以突破，楼市可能继续高歌挺进；否则，即将到来的就是一个真正的寒冬。 
城市多棱镜
北京：离场者不在少数

链家地产的统计数据显示，进入10月，北京房源挂牌数持续放量，相比9月上涨了15.6%。虽然房源放量，但同时又有不少离场者。北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月住宅日均签约391套，同比减少104套；日均签约面积49669平方米，同比减少8668平方米。而“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，住宅日均销售仅273套，比9月最后一周大降56%。

尽管成交量萎缩，10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元/平方米的关口，环比9月再度上涨4.5%。日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队还对外发布消息，前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米，四环以内住宅期房均价则逼近15000元/平方米。而国家发改委网站公布的数据显示，刚刚过去的9月，北京新建商品房销售价格较去年同期上涨15.3%，位列全国前五位，涨幅高出全国平均水平50%多。

上海：卖方市场起变化

尽管银行对第二套房贷的细则仍未具体出台，但对高房价的警惕已经让许多业内人士和购房者神经紧绷。无论是从成交量上还是市场氛围上，卖方市场的格局正在悄悄发生改变，观望情绪再度降临申城。10月上海楼市在成交方面并不尽如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量为89.46万平方米，仅为9月同期成交量的74%。但成交价格依旧居高不下，佑威房地产研究中心数据显示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%。

而二手房市场方面最明显的现象就是二手房频繁“返价”(业主毁约提价)的情况减少了，近期各房产中介业主挂牌量也普遍回升，相对9月挂牌量上升了5%-10%左右。尽管房源增加，但来自信义房产、美联物业、中原地产、汉宇地产等机构的统计数据显示，10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。有部分业主出于对未来政策面收紧的担忧，愿意小幅下调售价。

深圳：成交量创出新低

进入10月，在房贷新政的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%，10月成交创月度新低的可能性越来越大。

尽管成交萎缩，但深圳的房价表现依然较为坚挺。根据日前国家统计局公布的9月全国70个大中城市房屋销售价格调查显示，深圳房价上涨20.5%，再次在全国排名居首，其中新建商品住房价格上涨16.5%，二手房价格上涨22.0%，。而深圳国土房产局销售公示数据显示，10月的上半月，深圳新房均价14900元/平方米，其中关内均价为23200元/平方米，关外均价为12400元/平方米。对未来的房价趋势，一部分业主仍表示长期看好，毕竟市场内仍有相当大的需求；但也有不少业主由于“心中没底”，宁可“先放放再看”，选择“转售为租”作为过渡。

广州：房价突破新关口

10月以来广州楼市的淡静表现非常明显。海珠区某大型楼盘营销负责人承认，国庆后，看房人数和成交明显比以前减少，至少减了一成。10月广州10区一手住宅成交量则跌了三成，10月1日-29日广州10区一手住宅成交量仅47.4695万平方米，即使再加上最后2天约3.2万平方米的成交量，预计全月成交量只有50万平方米左右，比9月少了20万平方米。而在成交套数上，10月前29日成交只有3809套，也远比9月的5247套少。

虽然10月成交量大跌，但广州楼价还是急速上升，突破了12000元/平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米，而9月为11228万/平方米。去年，广州房价上升1000元/平方米用了半年的时间，可现在单月就急涨1200元/平方米。业内人士表示，房价涨得太急，加上房贷新政出台，导致楼市观望情绪浓厚，这是楼市成交量大减的原因。

空涨因果论

自2006年政府执行严格的政策调控后，业界普遍认为，2007年的房价走势很大程度上依赖政策的执行力。结果，2007年开春房价走上“小阳春”后，就再未出现颓势，不少主要城市的房价还一路高歌猛进，而目前一些城市的房地产市场又出现量减价升的空涨现象，对此，专家认为是多种原因造成的。

其一，需求增长快、住宅供应偏紧、土地开发建设成本提高。国家统计局新闻发言人李晓超近日就表示，城市化进程加快，人们的住房需求增长很快。住宅供应则相对偏紧，还存在着结构不尽合理的问题。同时，土地开发建设成本提高，建筑材料价格、人工成本、机械使用费等上涨都形成了对房价的推动。

其二，地方财税收入的制约和中国经济持续过热。有专家表示，在中央严控地根而地方税收不减的情形下，地方政府的财税压力需要通过卖地来缓解。而地价上涨直接导致建工成本增加，因此不断加速的固定资产投资导致房价一路飙升。同时，中国经济的持续过热也增强了购房者对楼市上行的预期。

第三，其他因素共同发挥作用。在房价持续上涨的问题上，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产热并非单一的房地产原因，长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值等宏观方面因素共同造成了房地产投资热。

虽然房价持续升温，但是从上月开始，因受到房贷新政等利空消息的影响，观望气氛弥漫，不少城市的房地产市场出现成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同时，平均成交价格却再创新高。业内人士分析，房价持续上涨，主要是在之前一年的购买力积累下，开发商看到房源供应下降的“利好”，借机炒作哄热市场。随后，股市赚钱后转入楼市的购买力的再支撑，也使得房价一路上扬。