话题缘由

标准普尔在2月底发布了《发债人评级排行榜：中资地产商，由强到弱———无一幸免严峻挑战？》的报告，排行榜中中海和碧桂园位于榜首，企业信用评价稳定，业务风险好于平均水平或符合平均水平，而财务风险这项指标均是好于平均水平，显示了这两家公司在财务和整体经营能力方面得到了标准普尔评级服务的肯定。同时报告指出，2008年中资地产商将面临严峻的挑战。政府采取的旨在抑制市场投机行为的措施已经开始产生效力，而地产商的融资渠道也日渐萎缩。如果市场状况无法及时改善，则中资地产商的流动性将逐渐用尽。

此外，一些规模较小、资金紧张的地产商可能在中短期内被淘汰出局，而一些财务状况较好的地产商则面临着大量的机会去获取境况不佳的地产商的土地储备。

标准普尔评级服务认为，这种艰难的营运环境将对企业信用状况产生两极分化的影响。所有获评级地产商今年的短期评级影响因素将是市场波动性与各自的流动性。标准普尔评级服务强调，最终决定获评级地产商信用资质差异的因素将是财务管理实力及管理层的自律能力。如果在挑战日益严峻的市场中，它们能够专注于提高核心竞争力，而不是盲目激进扩张，则这些获评级地产商的短期资金应当足以保证其坚持到市场氛围改善之时。大部分获评级地产商的土地储备足以支持未来3至5年的开发建设。

这一标准的公布得到了业内人士的关注，因为去年9月27日央行出台的第二套房贷款政策以及去年下半年一直推行的压缩银根、减少对房地产市场发放贷款的政策正影响着房地产开发商和房地产市场。所以本期的话题将围绕着标准普尔对中资房地产商的评价展开，探讨新一年中资房地产企业面临的挑战。

话题1为什么中海和碧桂园位居榜首？

记者：根据标准普尔服务的评级，在企业信用评级、业务风险、财务风险等三个方面中海、碧桂园都得到了肯定，排在其他十一家企业的前面，为什么？

中海地产：标准普尔给予中海地产位居前列的评级，是对中海一直以来坚持的稳健的经营手法的肯定，中海地产在发展上不是一味追求规模、追求速度，而是以拿一块地就要做好一个项目的思维来做，所以很多项目都成为所在区域的代表性楼盘，企业具有很强的抗风险能力。

碧桂园：标准普尔是世界权威金融分析机构，其评级应是有其依据。碧桂园在香港联交所主板上市，使企业拥有更宽的国际视野，上市要求企业运作更加透明化、规范化，同时对碧桂园的项目管理提出更高的要求。

“快速开发、快速销售”乃碧桂园的核心竞争力所在。碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，而且通过薄利多销，保证企业的盈利和发展。

陈雄飞（中南恒展集团总裁）：碧桂园和中海获得良好的评级，是肯定这两个企业的财务状况和整体经营状况，相关信息显示，中海和碧桂园都有较大的土地储备，都是快速开发、快速销售，回笼资金迅速，有很强的抵抗风险的能力。

喻文海（资深地产人）：这两家企业在评级中位居榜首不奇怪，它们都有很鲜明的个性，财务状况良好，整体经营良性，这是获得认同的关键。中海拥有丰富的土地储备，在香港上市融资能力强，在工程建设方面拥有傲视同行资本，产品广受好评，销售控制得当，快速开发、快速销售、快速获得现金回流；碧桂园推崇短、平、快，开发时间短、价格便宜、开发速度快、销售速度快、资金滚动快，综观其项目，规模大、土地成本低，并且其分享了房地产链条每一个环节的利润，可最大限度控制成本，使利润最大化，加上其拥有丰厚的土地储备，这是其获得肯定的关键因素。

话题2 中资房地产企业2008年面临现金流紧张的挑战？

记者：标准普尔的报告中指出，政府采取的旨在抑制市场投机行为的措施已经开始产生效力，而地产商的融资渠道也日渐萎缩。也就是说现金流管理将是今年房地产企业面临最大的挑战，你认同这一观点吗？

碧桂园：碧桂园坚持“快速开发、快速销售”的模式，以提高资产周转率和现金流。项目获取土地使用权证后，马上由集团自主开发建设，并于3年内基本完成全部开发。

2008年将是碧桂园高速发展的一年，预计将有多个新项目开盘发售，自今年开始每年开发的开发速度更将保持在1000万平方米以上。由于规模开发和高效运作，2005-2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约3660元/平方米，抗市场风险能力极强。

陈雄飞：中小房地产企业和中小项目获得银行贷款门槛更高，也更难，这已是事实。央行收紧放贷，但是没有说怎样的项目、多少的不能贷款，尺度就比较难把握，各商业银行只能是自己制订自己的标准。据了解，有些银行会规定60亩以下的中小型项目不再发放新增贷款，没有获得双A资信评价的房地产企业不能获得贷款等。换个角度来说，就是信用评级高的、品牌好的企业会获得银行的重点支持，而规模小、信用评级差的企业则很难获得贷款。所以房地产企业在2008年市场没有好转前，做好自己的现金流管理显得特别重要。

银行专业人士MIKE：中小房地产企业取得房贷会比较难，而一些合作开的企业会继续合作，银行会争取一些品牌好、规模大、实力强的企业和楼盘来做。银行现在做房贷都很谨慎，很少新增的，基本上都是之前已经合作开的，并且今年会更严格执行自有资金比例要达到35%的规定。个人住房按揭贷款方面也有选择，不会像之前一样什么楼盘都抢着去做。

钜隆集团负责人：要获得银行的贷款需有很好的信用记录和较强的实力，新进入的开发商和项目较小的开发商都比较难获得贷款。这就需要企业具有较丰厚的资金储备，并且管理好自己的现金流，才能更好地发展，相信今年大家拿地都会更谨慎。

喻文海：银行收紧银根，这就要求开发商在融资渠道上能有所创新，并对自己的现金流进行很好的管理，否则容易陷入危险的境地。资金和土地是房地产企业发展的两个最重要的因素，企业要管理好自己的现金，才能更好地开发项目。目前市场出现一些楼盘以较低的价格抛售部分产品的情况，不是市场不行了，这是部分企业急于要回笼资金。

话题3 小房企将更容易面临被收购风险，而新进入房地产行业的企业将会减少？

记者：报告里还提到，一些规模较小、资金紧张的地产商可能在中短期内被淘汰出局，而一些财务状况较好的地产商则面临着大量的机会去获取境况不佳的地产商的土地储备。由此可见，外行转来做房地产的企业也会跟着减少？

陈雄飞：前几年，不少别的行业的企业看到房地产市场兴旺，都纷纷想尽办法跳进这个行业，但是今年这种现象将会很难再看到，我身边一些之前进入房地产行业的朋友都有退出来的想法。因为做这一行现在已很透明，任何一个环节的成本都是可以量化的，有数可算的，土地成本、开发成本、经营成本、税费，一计算就知道价格要卖到什么程度才能有钱挣，对现在才进入这个行业的开发商要挣钱实在太难了，没有品牌，难以得到银行的贷款，样样都难。而对于中小房地产企业而言，现在市场状况不好，竞争又激烈，更容易被淘汰，一旦现金流枯竭，只能是把手头上的土地储备出让以换取现金，所以对于资金实力雄厚的企业来说，确实更容易获得更多的土地储备。

喻文海：对于中小型房地产企业而言，今年面临的挑战确实很严峻，既受国家宏观调控政策的影响，又受到来自同行的竞争压力，自身的抗风险能力本来就比大企业差，所以更要做好自身的现金管理、提升自己的核心竞争力，否则很容易出现不利的经营局面而导致被收购或者是需要变卖手中的土地储备。而新进入房地产的企业今年将会很少，市场的时机显然不合适。