虽然股市的好坏往往影响到投资人对于楼市预期的判断，但是瑞银证券亚洲公司中国地产研究分析师吴嘉俊依然认为：内地的投资人还没有因为股市的暂时低迷而停止对楼市的投入。但是，从今年前3个月的房地产市场来看，头3个月的表现已经没有去年好，要用接下来9个月的时间追赶到去年的发展水平，也没那么乐观。

股市与楼市更多为“正面关联”

在香港，股市活跃的时候，显示出了整个经济的资金充沛，而楼市也跟着同样火爆。但是，曾经有过的股市低迷之后，楼市的走势也开始不甚顺畅。例如1997年的金融风暴与2003年的“非典”。市场都在股市表现不好之后，也感染到了楼市，继而产生了楼市的价格下跌。这种股市与楼市负面的联动，曾多次在香港市场中重复。这成为一种潜在的周期定论。

股市与楼市关联的内在逻辑非常简单，股市流通量大，可以体现出买家对于一天之内，或者一周之内的市场判断；但是楼市的判断周期可能更加长久，买家看中的是几个月，或者是几年之后的市场前景。所以，股市比楼市更为敏感，当这个市场嗅到了风险之后，就会迅速作出反应，楼市的反应则更慢一些。

在香港，1999年购入房子的投资者，往往到了去年才开始收回成本。已有的经验显示：楼市的休整时间十分漫长。

“但是内地的情况似乎不能这么简单地一言以概之。”吴嘉俊在接受《第一财经日报》专访时指出，应该“分开看1997年的情况与现在内地的市场状况”。

“现在很多人都在探讨短期内的供需关系如何，以及可负担的楼价究竟是多少。然后用这两个关键因素来判断楼市未来的走势。但是事实上，本身楼市的走向就是要依靠未来政策来作出判断的，而非上述的两个因素。”吴嘉俊认为，现在内地楼市的推动力，就是政策走向，直接影响“个人对未来经济发展的信心”，而“个人信心”，可能直接作用于“供需”以及“房价”。

所以，在内地房地产市场，从“政策”，到“购房者信心”，再到“供需”和“房价”；然后再从“房价”到政策的制定和购房者信心，这是一个闭合的过程。

谈及股市与楼市之间的关系，吴嘉俊说，要看引发股市波动的源头在哪里。如果是因为经济出现周期而引发了股市的波动，那么楼市一定会受牵连。

“内地的情况十分复杂，不同地方楼市的起步时间不同，发展周期不同，价格水平也不同。所以，要以一个‘周期理论’来判断整个市场十分困难。”吴嘉俊说。

今年楼市不会有“惊喜”

如果说春节前整个的房地产形势依然不够明朗，那么在现在看来，整个市场的发展方向已经十分明确，货币政策趋紧，一些城市依然将面临调整。

“从前3个月的表现来看，要通过接下来9个月的时间追赶上去年的发展步伐，没那么简单。”吴嘉俊说。

在他看来，广州从2006年底开始遇到的楼价走高与香港的情况十分类似，短期内的情况有些吻合。但是，香港楼市去年下半年受到负利率以及大笔财富积累等利好因素的刺激，继续走高，而广州楼市则是受制于二手房贷等政策的影响，楼市整体开始下调。这完全是因为两个地区政策不同所带来的不同状况。

根据瑞银的判断，从今年开始到2009年底，二手房的平均房价还将在现有水平上继续上升40％左右。

“一般在经济快速增长、自住需求也基本满足、投资客居多的情况下，楼市的一个发展周期在2年左右。但是内地还有很多城市房地产基础薄弱，自住需求旺盛，所以并不适用这一周期理论，楼市的调整期也会在8个月左右。”吴嘉俊说，在广州，通过开发商和房产经纪反馈的情况，气氛正在逐渐恢复。

但是，像去年那样的快速增长已经基本不可能。在内地一个城市，瑞银收集到的数据显示，业内人士在2006年年底判断说，2007年一些楼盘大概会有一个25％的房价升幅，但是事实上2007年这些楼盘都获得了30％甚至40％的升幅。从2008年的情况判断，即使一些地区的楼市经过盘整期后逐步回暖，价格也至多有5％到10％的升幅。

“从整个市场来看，不会有更多的负面消息出台，但是也不会有好的惊喜。”吴嘉俊称。