核心提示

随着房价一路上涨，在一手楼和二手楼买卖中，不论是契税还是营业税等税种所需负担的经济支出也随之增加不少。

目前，不论是一手楼还是二手楼的税费征收，政府部门都加强了把关和管理。而在一手楼契税征收等方面，也有一些令购房者感到难以理解的争议之处，政府部门正在抓紧时间和购房者、房产商协商解决。

一手房

按照广东省建设厅等单位规定，符合3%契税减半征收的普通住宅标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地（目前按各区行政区域划分）住房平均交易价格的1.44倍。

平均交易价格成争议点

对于普通住房标准须满足的前两个条件鲜有争议，但日前有部分市民，于2007年1至6月期间，在南海购买了符合普通住宅前两个条件的小户型单位，也被要求征收3%的“豪宅税”。原因是他们的交易单价超过南海区财政局公布的2007年上半年成交均价的1.44倍。

记者为此致电南海区财政局，该局相关负责人表示，在2007年1至6月之间购房的，平均交易价格以2006年上半年3852元/平方米为准，豪宅税征收的单价“临界点”为5547元/平方米（即3852×1.44）。

市民认为，根据南海区物价局2007年12月27日发布的数据，“我区2007年6至11月住房平均交易价格为每平方米建筑面积6135.27元”，按规定区别普通住宅与非普通住宅价格标准应该是8834.79元（即6135.27×1.44）。

而据南海区房管局公布的相关数据，2007年1-9月平均成交价格为5297元/平方米，若以此价格计算，豪宅税征收的单价“临界点”又应为7627.68元/平方米（5297×1.44）。

购房市民认为，财政局不应该以2006年上半年的地区均价来衡量2007年上半年的楼价水平。

政府部门将与各方协商

为何不以2007年上半年南海区住房平均交易价为标准，重新制定“豪宅标准”单价？该局农业科相关负责人回应说，当时政府部门未公布这半年的住房均价，所以沿用2006年上半年的标准。但他同时也表示，会与开发商及受影响的部分购房市民接触，共同协商这一问题。

不少购房者认为3852元/平方米作为2007年上半年南海区住房平均交易价格明显偏低，当时南海楼价快速增长，动辄已经是每平方五六千元，因此希望相关部门能够重新依据当时的均价水平，制定一个更为合理的标准。

据了解，广州的制定契税依据的平均价格一般是以广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合发布的为准。

争议

●南海区财政局标准（实际征收标准，按2006年1-6月交易价格）：3852元/平方米×1.44=5547元/平方米

●南海区物价局标准（按2007年6-11月交易价格）：6135.27元/平方米×1.44=8834.79元/平方米

●南海区房管局标准（按2007年1-9月交易价格）：5297元/平方米×1.44=7627.68元/平方米

●争议点：政府部门未公布2007年上半年南海区住房均价。

二手房

二手房税费不断收紧

而在二手房税费计算方面，目前南海区自去年已经开始执行较为严格的税费征收标准。主要是营业税（房产证未满5年需缴纳）以及契税的征收标准，都是以评估价为基础，通常是取最高价来计算，因此从去年11月份开始，南海区桂城街道不少楼龄短、总价高的二手房，在征税的过程中，需要缴纳比以前多不少的税费。在禅城，有消息称从今年4月起，二手房税费征收标准，也将以评估价为基础。

据了解，此前禅桂中心城区二手楼交易过程中，“阴阳合同”的现象较为突出。即买卖一套房产却有两份交易金额差别较大的“阴阳”买卖合同，通常“阴合同”是指交易金额较高，买卖双方都认可：“阳合同”金额较低，用以避税并上报有关部门登记备案及申领房产证。

而且，在去年11月份税费收紧之前，桂城二手房的评估价，通常可以让中介聘用第三方的评估公司，来对二手房进行估价，而在11月份之后，桂城二手房的估价，由房管部门指定的几家评估公司来估价，通常取估价较高的为征税标准。

业界人士分析称，税费收紧是政府部门对二手房税费征收采取更为严格的手段，避免买卖双方通过中介制定“阴阳合同”逃避应付税费，因此不可视作税费负担加重，一些购房者觉得二手房税费增加，主要是以前的二手房税费征收没那么严格。

此外，记者了解到，目前禅城、南海以及顺德等二手楼交易量较大的几个区，税费计算方法大致相同，但具体征收办法也有少量的区别，因此在不同区域购买二手楼，在过户过程中缴纳的税费也有区别，在此通过图表来表示禅城、南海以及顺德区二手楼税费征收的各项明细。