博鳌-21世纪房地产论坛2008届年会再聚海南三亚，本界论坛的主题是“地产相对论——紧缩与通胀下的多重变量”。

随着2006、2007年的热度的降温，2008年的中国房地产面临破冰之重。不管是资本市场，还是房地产市场都进入了一个调整的时期。2008年6月，博鳌-21世纪房地产论坛组委会继续邀请中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对这个特定的调整期，找寻地产企业的未来……以下为北京师范大学金融研究中心主任钟伟发言。

钟伟：非常高兴在这里跟大家交流房地产和金融的看法。我是大学老师也不活跃，在目前的市场上情况下，即便房地产市场没有像2007年开发商预期的那么好，当市场向下的预期已经形成之后，再去猛烈的批评市场有多么的糟糕，我看来意义并不大的。

我就准备从通货膨胀和发钞约束探讨房地产的情况。

目前全球整个通货膨胀是严重的，美国的通货膨胀接近4%左右，欧盟的通货膨胀达到了3.9%。印度的通货膨胀大概是8%，今年还会增加，南美的通货膨胀已经是两位数字了，这个是中国的情况。

从全球的角度来看，欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速的上升，金砖四过重中国的通货膨胀相对比较高，中国的通货膨胀是怎样的，国家对石油和电力行业的补贴削弱，CPI不断的上升。中国的PPI和企业利润的关系，企业利润的有明显的下滑，今年1—4月份规模以上的企业的利润是负的1.4%，通货膨胀对整个行业都带来了冲击。

中国的通货膨胀会怎么走，我们知道中国的通货膨胀是有三个因素同动的：一、是食品价格；二、劳动力的价格；三、原材料供应的价格。

就食品价格而言还是有非常大的上升空间，劳动力的价格刚性也是存在的，上游物价的涨幅来说，油价在年内多次调整。重点来看，粮食价格，中美之间的小麦价格的差异，中国国内的价格才是1000元/吨，国内的大米才有3000元/吨，基本农田的保障耕地红线不能碰，农业是弱势产业，要对农业进行扶持，不是说要增加农民收入吗，为什么在人多地少的国家，粮食价格比国际市场的价格更加的低，中国的农业和农民的收入得益于土地的收入为什么这么低，这些都显示出，农产品的价格与现代的价格体系是不对的，损害了大多数农民群体的利益，我们放开劳动力价格和资源的价格不说，仅仅就这一点，中国的通货膨胀在中期的角度来说不会有很快的缓解。

中国的供应不足造成的通货膨胀，我们在市场上很容易的购买到食品，但是供应的数量没有减少，但是成本上升，都使得通货膨胀不能有过于乐观的预期。在通货膨胀不能减弱的情况下，通货膨胀和房价的关系，美国的通货膨胀跟房价的关系，日本通货膨胀和房价之间的关系，通过分析研究中国的通货膨胀和房价的关系。

房价会领先于通货膨胀进行调整的，这就使我们不难理解为什么2006、2007年中国宏观经济还没有非常明显的下滑的时候，房价已经开始调整了，中国的情况也是类似的。

假定将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀对房价的影响是不同的，恶性的通货膨胀的情况下，房地产价格无论是名义价格还是实际的价格都会下降的，严重的通货膨胀的情况之下，房价实际是下跌的，现在的通货膨胀是严重的通货膨胀，在5%—10%之间，这种背景下，房地产的名义价格涨幅比较小的，房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升，目前的房地产实际的价格可能是下降的。

温和的通货膨胀情况下，房价的下降幅度比通货膨胀还要快，我们可以通过实际的研究，得出国际的情况，房价是抵御通货膨胀比较好的手段，对我国的实际情况来说，我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系，这种关系是财富效应的关系，而不是替代效应的关系，如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升，反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升，因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系，一荣俱荣，一损俱损。中国是全世界大的GDP中国家的M2都不断的上升，广义货币跟M1都有快速上升的。

由于国内的广义货币和现金的发钞速度很快，导致国内的币值对内购买力是持续下降的，货币流通速度逐步的放缓，我们可以看一下，货币供应量而言近十年M2的增幅是16%，我们看具体的数字，1990年、2005和2007年底余额是这么多，流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在过去10年的余额增长了16倍，现金的余额增长了11倍，时间仅仅过去了8年，城镇居民统计的口径是比较多的。

例如职工平均工资以及城乡居民的家庭收入，城镇人口的可支配货币收入，过去18年的情况，城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍，居民的家庭收入增长了9倍，我们可以这样说，中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的，很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径的货币供应量都猛烈的扩张，这导致了非常重要的现象，就是币值的下降，就是人民币对内是不值钱的，因为发钞泛滥，必然导致我们将财富重起，带来了房地产长期性的需求。

今年上半年的情况，截止到6月20日左右，北京的房价很奇怪，在城市核心区上升，上海的房价比较平稳，深圳的房价除了盐田区之外其它的都有所下调。

土地开发的增速放缓，土地购置的速度还在加速，可见一些房地产开发企业对未来的预期还是非常的乐观，并不为市场所动，因为2007年房地产商品房的销售面积达到了将近7亿平方米，2006年才有5亿平方米，现在在建的面积可以供应未来3年的需求，现在房地产市场未来的销竣比下滑是可能的。

开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源。

目前市场资金供求的特性，开发贷的增长是比较快的，有利于大企业，不利于小企业，因为小企业得不到贷款，开发商多渠道的融资已经做到了极限，因为1—4月份的自筹资金的增长是30%，开发商已经使用或者是获得资金的多渠道的增长是所有的手段。

外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出现了分歧，观察到2008年有进入中国市场和希望进入中国市场的外资都有所流出。

销售的预收款大幅度的下滑，按揭的申请和实际人数都在下降的，目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的，而是因为消费者观望的情绪造成的，需求萎缩，为什么需求会萎缩，有怎样的解释，任志强的解释是六大需求和三大政策。

六大需求是：

一、被动的拆迁的需求，有所滑坡；

二、居民改善居住的需求，因为现在的120亿平方米的城镇住宅中有85%是在2000年建立的，这些住宅的品质很糟糕，因此不断的改善住宅的需求；

三、新增家庭每年有大量的中青年进入城市，需要新的住房需求。

四、流动人口的需求，3.8亿农民工进程。

五、折旧需求，每天拆除的破房屋和旧房屋是很多的。

六、投资的需求。

这是六大需求，需求当中任志强倾向于因为第二套放贷的需求使得六贷需求还有两个需求可以维持，总量来看，使得需求量萎缩了一半，接下来任批评了三大政策，住房政策、产业政策，经济政策，因为信贷收紧导致周期调整，我们的看法不是这样的，是有所差异的。

我们的倾向是认为，目前的状况是因为2006年、2007年房价上升品质没有提升，导致消费者观望。一、因为过去的一年，房价的上涨脱离商品房品质的改善，足以使得大多数高端的购房者产生观望的情绪；

二、扩张的冲动和信贷紧缩两者之间有矛盾的，尽管2008年市场的增长速度还可以的，仍然不能达到开发商所设想的2007年的高速扩张。

三、高收入阶层的观望；

四、城市化进程新入城的人口收入放缓，收入分配和人口都有所减少新城市化新增人口的减少。

城镇新增的人口减少，从过去每年的2200万人，下滑到现在的1700万人，每年减少的新增城镇人口500万人，这给房地产市场带来比较大畜后的下降。

(PPT)这是收入分配的问题，收入分配就不详细的说了，无论是城市还是农村的情况中国的收入分配是恶化不是好转的，根据国家统计局的数据最富的10%的人口跟最穷破的10%的收入差距是25倍。

高端储蓄的分布情况，目前的储蓄余额是18万亿元，最富裕的1%家庭人均拥有是15万元，其次富裕的是5%，其他的人均家庭拥有人均5800多元的存款。

可以看得出来，最富裕和低收入群体之间的收入是巨大的差异，粗略的估计最富裕的5%的人口，他们的收入情况跟房价的比是1.8%，占全部人口70%的中等一下的人口收入跟房价的比是22%，预期的扭转和恶化严重的影响了高收入群体的情绪，使他们产生观望，这是导致目前气氛不好的最重要的原因，总体来讲，我倾向于认为，目前房地产市场面临最大的挑战来自于观望反而不是资金的供给，谢谢大家。