房价下降，地价下降，到位开发资金下降，销售面积下降，新开工面积下降……曾经高速增长的广东房地产市场进入一片低迷。昨日，广东省房地产业协会发布《2008年上半年广东房地产市场分析报告》（以下简称《报告》），各种统计数据都印证了市场进入了深度调整期，省房协预计下半年开发商的销售压力将加大，而全省商品房空置量将有增大趋势。

上半年广东商品房量价齐跌

《报告》显示，今年上半年广东商品房销售面积为2012.58万平方米，同比下降20.35%；销售额1180.2亿元，同比下降20.66%.上半年广东商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%.其中，商品住宅均价5711元/平方米，环比下降0.12%.省房协指出，商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近5年（上半年）来首次降幅，广东房价已基本回落到去年同期水平。

二手房方面，上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%.

值得注意的是，市场消化系数自2003年上半年出现不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。市场消化系数是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。市场消化系数越大，说明市场越活跃、消化能力越强。与上年同期相比，今年广东上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.427，反映市场活跃程度不够，消化能力较差。

自筹资金增速快显示资金链趋紧

广东省的房地产开发商正面临2003年以来最严峻的资金紧张局面。《报告》显示，上半年广东房地产开发到位资金1900.23亿元，同比增幅下降8.73个百分点。省房协指出，今年上半年到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，显示整个资金链条趋紧。

上半年销售面积的萎缩点中了开发商的资金要害。统计数据显示，今年上半年广东开发商收取的购房定金和预付款只有729.04亿元，同比下降6.26%，只占开发商资金来源不到38.37％。也就是说，剩下的资金都要靠开发商通过其他渠道筹措。

而此时国家信贷政策和外资政策的持续收紧更让开发商雪上加霜，统计数据显示，今年上半年，广东房地产到位资金中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93%.

形成鲜明对比的是，开发商的自筹资金比例正在迅速上升。统计显示，上半年到位资金中有690.98亿元属于开发商自筹资金，这一部分同比猛增60.93%，增幅达2003年上半年以来最高。

土地购置单价同比下降2.52%

资金链绷紧直接抑制了开发商的拿地热情，广东省今年上半年的土地购置单价（即地价）3年来首次逆转向下。

《报告》提供的统计数据显示，2007年上半年广东土地购置单价为1424元/平方米，而2008年上半年这一价格回落到1391元/平方米，购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。

与上年同期相比，上半年广东房地产企业购置土地面积增长49.76%，省房协认为这与去年大量购置土地后办手续原因延后的统计有关。

下半年商品房空置量有增大趋势

商品房空置情况也从另一个侧面印证了当下市场的低迷。据统计，上半年末广东商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46%.其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03%.广东商品住宅空置量出现近5年（上半年）来首次增长。

省房协强调指出，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化。从统计数据中可以看出，广东省今年上半年有518.64万平方米的住宅出现滞销和积压。这给广东房地产市场传递了一个危险的信号。

与此同时，由于去年以来加大投资产生的新增货量即将成为未来一段时间的销售压力。省房协指出，房地产开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。商品房施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。