编者按2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》将正式开始实施。《物权法》是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本大法。为使群众对《物权法》的立法背景、过程、主要内容等有更深入地了解，我们特意制作了此期专版，向读者介绍与大家息息相关的《物权法》的有关内容。

　　立法背景及审议过程 
　　《物权法》是对我国改革开放以来诸多既有制度的确认，有利于让人民尽享改革开放的成果。改革开放后，我国经济迅速发展，人民群众普遍要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法的私有财产。1993年，《物权法》的起草工作正式开始。随后，这部法律草案历经九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了我国立法史上单部法律草案的审议次数之最。其间，全国人大常委会还通过向社会全文公布草案，举行座谈会、论证会等方式，广泛听取了各方面的意见，并据此进行了多次修改。除平等保护公私财产外，物权法还加大了对公有财产的保护力度，并回答了农村土地承包经营权、宅基地使用权是否可以抵押、转让，住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，小区车位、车库如何确定归属等民众关心的问题。

　　《物权法》经历了以下八审历程： 
　　一审：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议；二审：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议；三审：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议；四审：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议；五审：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议；六审：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议；七审：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议；八审：2007年3月，十届全国人大五次会议。

　　法律论坛

　　《物权法》对物业管理的影响
　　《物权法》将于今年10月1日起实施，将影响到每个公民的切身利益。其中的“业主的建筑物区分所有权”的规定，从法律层面界定了建筑物区分所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。8月26日颁布的第504号国务院令对《物业管理条例》进行了相应的修改。下面我们看看，《物权法》在物业管理方面引发了哪些主要变化。

　　一、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则
　　原《物业管理条例》中规定了业主具有投票权，但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制作业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开，各地方人大及常委会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定，一般为按户或套进行计算并与房屋建筑面积结合，并且还限制了单一业主的投票权上限。《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》中明确，业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。
　　对此问题，《物权法》统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，业主共同决定的事项应得到双多数通过，既得到占建筑总面积过半数的业主的同意，又得到占业主总人数过半数业主的同意。修订后的《物业管理条例》也采用了该原则。
　　按照原《物业管理条例》的规定，普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，并且经过业主所持投票权1/2以上通过，特别议案才必须经全体业主所持投票权2/3以上通过，这样从理论上说，普通的议案权需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独霸业主大会，但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。

　　二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
　　停车管理在物业管理中矛盾日益突出，《物业管理条例》中也无相关条款可以成为管理的指导性意见，而《物权法》则规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则，为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。

　　三、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意
　　《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。法律法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护。

　　四、业主大会取得诉讼主体资格
　　《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院〔2002〕民立他字第46号复函加以确认的。
　　而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这就赋予了业主大会诉讼主体的资格。
　　（翁国强）

　　案例解读

　　物权是个什么权
　　案件回放
　　2005年袁某在A市注册野科技航天开发有限责任公司，袁任野月球大使馆馆长，袁主要经营范围是售卖月球土地，每英亩286元。在购买者支付了相应款项后，袁某将月球土地所有权证书等交付给购买者。开盘三天后，该市工商局以涉嫌投机倒把为由暂扣了李某的营业执照等财物。
　　《物权法》第二条规定：物包括不动产和动产中的物，指在事实上和法律上能供人占有、使用、收益和处分的物质实体和自然力，这里指的物应该是我们既有用又要可控制的。目前，月球土地是我们所无法控制和占有的，就不是法律意义上的物，对月球土地没有所有权更无权出卖该土地。

　　一房两卖如何防范

　　案件回放
　　王某于2001年底向XX房地产公司预购商品房一套，并支付购房款共计91.7万余元，但随后XX公司将该商品房销售给不知情的张某。2004年7月，XX公司告知王某拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款和补偿费。王某遂向法院请求继续履行合同。
　　《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。虽然张某办理了房屋所有权证书，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，房屋的所有权就不转移归张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

　　70年后家宅归谁
　　案件回放
　　甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可归。
　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此该住宅的所有权和住宅范围内的住宅建设用地使用权仍属于甲。乙公司未经过甲同意，非法拆毁甲所有的住宅，侵犯了其房屋所有权，应当对其侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

　　采光受阻可否索赔
　　案件回放
　　2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。后来甲公司在排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，两个散热窗户正对着王先生的窗户，使其无法开窗通风和采光。王先生起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。
　　《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。物权法生效后，如果类似情况发生，法院可以根据此规定以及其他相关规定作出判决，要求甲公司赔偿王某的相应损失。
　　(摘自《中国物业服务顾问网》)

　　漫画说法 

　　第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
　　第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　(《法制日报》作者：陈海)

　　法律答疑
　　1.问：前段时间，我朋友碰上这么一件事情，他是开出租车的，在车上捡到了一个黑色的手提包，包内装有大量现金。随后失主通过广播发布了启事，说帮着找回的有重谢。可是当我朋友将失物还给失主时，失主只说了几声谢谢，什么也没有。我朋友为这件事耽误大量的时间。请问，我朋友可以要失主给点酬劳吗？
　　答：根据《物权法》一百零九条规定：拾得遗失物，应当返还权利人；第一百一十二条规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用；权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
　　在这件事情上，权利人只是说重金酬谢，但未明确具体金额，在拾得人返还遗失物时，如失主与拾得人就酬金达成协议的，失主应按约定向拾得人支付相应的酬金；如双方未达成一致，对拾得人保管拾得物及返还拾得物所付出的相应费用，失主应予偿还。
　　2.问：我居住的小区物业管理很差，小区经常发生盗窃事件，请问我家如果被盗能告物业公司吗？
　　答：物业服务企业根据物业管理合同应对小区尽到相应的管理之责，但盗窃事件的发生可能涉及多个因素，需要根据具体情况加以分析判断。物业服务企业承担责任的前提是物业服务企业对于事件的发生有过错。
　　3.问：我居住的小区物业管理已经完全瘫痪，而物业公司也不撤出。请问我们居民能采取什么样的措施呢？业主大会也赶不走他们，也无法将好的物业公司请进来。
　　答：根据《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。业主们可以通过相应法律程序解除与原物业管理企业的物业管理合同，重新选择新的物业管理企业，对小区进行管理。
　　4.问：一些小区对进入小区的外来车辆收费，请问物业公司收这样的钱合理吗？
　　答：小区内的公共道路属于业主共有，外来车辆如果进入小区停放，就相当于与业主建立一种租赁关系，因此物业公司代理业主来收停车费是合理的。
　　5.问：如果我不小心买了别人销赃的赃物，被公安机关查到了，这东西还能属于我吗？
　　答：如果是动产，你是善意的话，可以取得所有权；如果是属于特殊的动产（比如汽车）或不动产，就要看你有没有登记；如果你出于恶意而取得的话，则不受法律保护，所有权人有权要求返还。
　　6.问：我想问一下，现在很多房产商打广告时说“买房送屋顶花园”、“买顶层房屋轻松拥有空中花园”，这些附赠的“屋顶花园”属于我个人的财产吗？还有我们住的楼顶广告收入究竟归谁？
　　答：你所说的屋顶花园一般意义上属于业主共有的财产，不应当属于个人财产，楼顶广告收入同样属于业主共有。
　　(摘自《扬州日报》)

　　物权小词典

　　物权
　　是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　所有权
　　是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。

　　用益物权
　　是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。

　　担保物权
　　是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。

　　相邻关系
　　在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，以保障其必需的生产和生活。

　　业主的建筑物区分所有权
　　是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。