［核心提示］ 

　　9月27日晚，央行、中国银监会网站同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，传说中的调控措施终于成为事实。该新政主要是针对房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题。佛山的银行机构表示将会严格执行新规，市民对此则反应不一。 
  
    解读房贷新政之市民篇

　　对多数购房者影响不大
　　新政内容：《通知》表示，对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。同时，对于商业用房购房贷款，《通知》也严格规定，其首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　专家解读：市场人士普遍认为，新政普遍在市场预期之内，主要是为了解决房地产市场上存在的囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理问题，因而《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策，就是保障自住，打击投机。其中，投资投机性质明显的第二套房（含）以上房贷成为重点“调控”对象。

　　市民反响：房贷新政昨日在购房者中引来了不少惊讶，但在了解了新政的具体规定后又迅速归于平静。当了解清楚本次新政提高的首付比例只针对商业用房以及购买第二套（含）以上的住房，准备买第一套房的麦先生“心里的石头终于落了地”。他表示，如果新政对其购房计划产生影响的话，也就是他将更容易在银行获得贷款，因为新政明确表示，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求。

　　记者与多家房地产开发商联系，试图了解他们对新政的反应，均遭到婉拒。据一位多年与房地产开发商打交道的人士透露，新政的影响主要还是在心理层面，可能对10月份的销售旺季会有一定的抑制，实际影响应该不会太大。因为对一部分市民来说，住房是刚性需求，不会因为提高首付而改变，而且房价的上涨会抵消这些不利因素，最终是转嫁到购房者身上，而非炒房者；而对于那些以投资为目的炒房者，由于其资金比较宽裕，不会有太大影响。

　　解读房贷新政之股市篇

　　可能难阻牛市步伐
　　新政内容：《通知》，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　专家解读：央行、银监会这次在国庆节前出台房地产新政，会不会对股市中的房地产股或大盘产生什么影响？招商证券佛山营业部余锦标认为，市场传言和政策预期已经有一段时间了，市场对利空已提前有所消化，表现在近日多数房地产股已经出现相当幅度的调整，利空影响也得到了相应的释放。

　　尽管房地产新政是在27日晚间发布的，但经过上一次夜间宣布上调股票交易印花税，难免让人产生一些联想。佛山多家证券机构从业人员比较一致地认为，这把“剑”应该不是针对股市，但该房贷新政可能还会吸引一部分楼市资金转移到股市；但无论是房地产股还是大盘，不大会因此新政出现剧烈震荡。

　　余锦标表示，政策的出台是有利于银行和金融机构长期发展的，也是利于股市发展的。目前，支持牛市的因素，如中国经济快速增长、流动性过剩、负利率的情况没有发生根本性转变。

　　考虑到建行的报告说，国内商业银行个人住房贷款将逐步进入违约高风险期，业内人士分析，可能的房贷危机也将会通过股市而扩大其影响，致使更多的人遭受损失。此前，经济学家卢周来在佛山就表示，流动性过剩问题不是一时能解决的，但同时需警惕另一面：从流动性过剩到流动性不足可能是一夜之间。鉴于美国次级房贷风波后各国央行的迅速注资，中国流动性过剩如果出现拐点，也将是房地产市场出问题。

　　股市反响：昨日，在基金护盘力挺下，深沪股指均以个股普涨之势再创历史新高，初步统计，80只房地产股中仅有6只股下跌。

　　解读房贷新政之银行篇

　　将利于银行降低房贷风险
　　新政内容：《通知》要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

　　专家解读：央行、银监会有关负责人的解释中明确了降低信贷风险的态度，尤其是其中关于不得“随房价上涨追加贷款”的规定。近年来，我国住房抵押消费贷款增长很快，但违约风险已有抬头趋势。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增长很快，风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。规定不得发放此类贷款，有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。

　　银行反响：对于房贷新政，比较谨慎的本地多家银行有关负责人均称，已看到媒体披露的信息，但目前还未接到上级的详细通知。

　　一位银行界人士表示，央行和银监会的《通知》，其实已经有了比较统一的、清晰的标准，银行方面肯定要严格执行。国家规定今年的信贷投放增速必须严格控制在15%以内；而佛山各家银行当年度的信贷任务额都已经完成了大部分。

　　该人士表示，在此情况下，银行信贷部门会更加严格执行房贷新政，因为央行、银监会会进行考核抽查。而记者了解到，其实一些银行机构已经提前有所行动了。9月27日，建行决定：个人住房贷款将重点支持购买第一套自用住房，对第二套（含）以上住房贷款，逐步降低贷款成数，最高不超过六成。在此之前，建行广东分行9月21日宣布将上调第二套住房的按揭首付至四成。8月1日，建设银行深圳分行叫停了二手房按揭贷款业务。

　　而建设银行最近发布的一份研究报告显示，由于住房价格猛烈上升、再加上央行的多次加息、使得个人房贷支出不断增加，国内商业银行个人住房贷款将逐步进入违约高风险期。

　　［热点问题解析］ 
1、多数民众对第二套房如何认定颇为关注：夫妻各买一套算不算第二套房？用孩子的名义买房算不算第二套房？异地买房的购房资料共享不共享？
    央行、银监会有关负责人：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
    《通知》要求，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

2、第二套房还贷利率再升10%意味着什么？
    业内人士：银行目前普遍实行浮动利率房贷，一年一调，也就是说，假设本次加息为今年最后一次加息，在本次加息前已借的老贷款，年内月供暂时不会增加，但到明年1月1日，贷款月供就要按照年内最后一次加息的新利率执行。因此，今年累计五次加息，明年开始进入加息周期以后，市民的房贷月供压力陡增。今年以来连续5次加息，5年以上期房贷优惠利率由5.814%升至6.6555%，如果第二套房的还贷利率在此基础上再升高10%将达到7.3111%。2004年10月29日以来已9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元，此次加息之后还会上升数万元。

3、房贷新政会抑制佛山房价上涨趋势吗？
    佛山市房地产协会市场研究专业委员会主任骆仪克：近年来，随着“2+5”组团城市规划建设的推进，城市基础建设加快，城市配套设施完善，土地价格上涨，带动了房价上涨；其次，紧跟着全国一线城市房价上涨，二三线城市房价也水涨船高；第三，外来品牌开发商蜂拥而入，所建设楼盘素质较高，在一定程度上拉动了佛山房价上升。
    全市绝大部分购房者还是以自住房为主，央行这一金融调控政策对佛山未来的房价上涨可能会有一定的抑制作用，但不是根本性影响；撇开结构性失衡等各种非理性因素，佛山的房价趋势应该还会延续上涨，但增速或销售速度应该会有所放缓。