物业税由四年前的动议到现在的试点，终于被高房价及持续火爆的楼市逼上了议事日程。物业税成为房地产调控新政继结构调控、抑制高端消费、居住保障、城市化中的制度建设、加息减税（利息税）、清理土地增值税与彻查土地腐败问题之后，与房贷新政齐名的具象调控措施，并且有一定的杀伤力，也是政府寄望稳定楼市的关键举措之一。

但是，物业税无论从其本质、各国包括大陆/海洋法系不同的理解与实施、我国开征物业税是否具有产权条件、信息条件，还是其征收幅度、覆盖范围，都存在着诸多难解之结，归纳为物业税的三大难题。

难题之一：目标如何界定以及由此带来计征标准与计征方式的决策问题

从物业税在我国从无到有的历史过程看，物业税的指望有三：抑制投机消费与过度投资消费、规范投资消费与个人自住性消费的税费负担、打击开发领域的投机与囤积行为，最终从整体上稳定房价。

于是，摆在物业税决策者面前的第一个难题出现了：现有的投机与过度投资消费与物业税作为一种常规课税，能否发生交火？

物业税的基本原理是统一既往的与不动产消费相关的税费标准而集合征收的一种消费税。而我国原有的与不动产相关的税费，除费方面对生产与消费作了适当的划分外，其他方面并没有区分：如果将现有的房地产相关税费中的现金支付为主的约占总房价百分之二十的部分改征物业税，则本次开征物业税只是税费的调整，与房价以及楼市既定规则没有关系。如果将现有约占房价百分之四十的税费完全调整入物业税，又面临着如何区分生产环节与消费环节的占比问题。

同时，决定地目标还带来从价计征的时间成本问题如何解决？按年限计征无疑会导致房价泡沫更加夯实，与物业税出台的初衷完全相悖；分次计征则又形成中国特色的楼市新症结。

难题之二：由现实环境决定的覆盖范围如何确定？

财政部财科所所长贾康博士就物业税答记者问时说，期望用税收的办法尤其是物业税来短期内抑制高企的房价是不现实的，他同时表示，在可预见的将来还看不到拿物业税覆盖消费性个人住房的可能性。

贾康是就目前房地产市场过热问题做上述表述的。他说，现在，大家都很关注物业税，希望它的出现能对房价高企产生抑制作用，但他个人认为，物业税的必要性主要是体现在中长期制度方面，而不是短期方面，想用物业税试点引出一个结果比如靠这个税种把房地产价格往下压是不够现实的。他表示，这二者之间联系并不明显。在可以预见的将来还看不到拿物业税覆盖消费性的个人住房的可能性，如果真的条件成熟了，除了营业性的不动产被物业税覆盖之外，首先可能被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，比如独立别墅。而这个税种和一般老百姓持有的住宅还很远，他说，很多老百姓看到物业税的说法有些着急，说好不容易买一套自己的房子，除了交物业费之外，怎么又冒出一个物业税。“现在是没有完全必要担心的，只是在表述上让大家产生了一些误解而已”他说。

贾所长是站在政府角度说的，但就物业税的国外实践看，全覆盖不是没有，国外绝大多数国家物业税按时间计征并覆盖所有不动产消费。

这个难题进一步解释可以浅显归纳为：物业税在近期主要是有针对性地实施，关键目的在“劫富济贫”，而劫富济贫的措施可以有很多，为什么独独看上物业税呢？可以预见政府还是想通过税费调节来规范市场化的房地产消费，最终完成消费性覆盖，贾所长有所暗示，那就是当房地产领域的高消费被削弱后，市场决定下的房价呈正态分布的时候，持有不动产计征物业税是必然的。

但试点的十个城市给我们一个猜测：物业税并不是带着抑制房价的目的而去的。

难题之三：通胀条件下物业税是否能发挥应有作用？

由上述说法带来第三个难题是，到底物业税有何作用，如何发挥其应有作用。

物业税本意是将由开发商掌握的非成本部分即税费与开发利润进行税收调节性分割，计税基础部分的税费既可能一次缴交也可能分次缴交，看表面可能对房价有较好的稀释作用，但实际执行中必然与以高房价、高通胀为基本环境的现实消费特点发生冲突，还涉及到开发商税费利润（约占总房价的百分之六十）如何分割的问题，转嫁的负面作用如何削弱，将是通胀条件下物业税是否能发挥作用的调节器。