日前，建立“经济租赁住房”机制在全国建设工作会议上被正式提出，建设部“鼓励各地进行建设政策性租赁房的探索”。

“经济租赁住房”的提出，无疑是对“应保障对象”资格的延展，也就是说，由于廉租房可保障对象数量有限，政府开始将那些急需改善住房条件而又不符合廉租房条件的居民纳入保障视线之内。然而，什么样的家庭符合经济租赁房标准？投资主体是政府还是开发商？是“补砖头”还是“补人头”？这些问题都亟待厘清。

如果仅仅是在住房保障的框架结构上予以延展，而不对建设保障住房的责任主体予以澄清，必然会导致责任与利益的冲突。“经济租赁住房”由开发商投资承办会是一种结果，由政府出资修建则又是另一种情形。

如果二者界限模糊，结果会怎样？就是现在“限价房”面临的状况。全国首个“限价房”项目、广州保利西子湾甫一登场，吸引了无数目光，最终却有一百多套限价房被中签者放弃。与此同时，另一毗邻的商品房楼盘打出4880元每平方米的售价，竟比保利西子湾6500元每平方米的售价还低1600多元，一时引发广州民众热议：“限价房是否真的便宜？”

限价房这一 “保障型商品房”是什么概念？“保障”有着特指的服务范围，而“商品房”拥有市场经济的自由属性，二者的结合从一开始就有路径风险。政府的初衷是想通过限价房对商品房价格涨幅产生一定约束，但实际效果却可能适得其反。这在经济学上不难说明，比如茅于轼先生所论，设想限价房如果占了相当的市场比例，而更多的没有资格买限价房的人仍都要买商品房，因为商品房比例降低，必定供不应求，价格猛涨。可见限价房的确会破坏正常的房地产市场，造成市场的不和谐。也有人说，少量的限价房供应，不会对房地产市场造成太大影响，比如来自广州的消息称，今年限价房总量仅为市场的六分之一，其他地区大同小异。既然如此，那么，期望依靠“足量供应”压低房价的初衷和预期，又何以成立呢？

想买的人买不起，能买起的人未必买。或者是价格稍低，但离城甚远；或者是离城虽近，其价不菲。限价房在保障与市场之间的模糊定位，先天注定了它如今四下里不讨好的现状。

如果政府对市场和保障的界限与标准掌握适当的话，所谓“夹心层”之类的说法，实际不应出现。之所以“夹心层”一度沸腾，正是“底线”沉于低标准、久久未能有所浮动所致。“底线”是政府和社会必须保障的、必须承担的“责任底线”，而“底线”之上的部分，应是“由市尝企业和社会组织，甚至由个人去承担的，是灵活的、反映差别的部分”。在此意义上，由廉租房向经济租赁住房转变的政策变化值得欢迎，也就是说，当政府有能力提高保障底线的时候，应当及时予以调整。这比起混淆市场与保障边界的限价房政策，既有利于房地产市场的健康发展，也有利于解决较低收入人群的住房问题。

而在另一方面，限价房的不讨好，仍源于政府的土地管理制度。在何位置，供应量多大，地价折让幅度，其最终的选择权力在于地方政府的土地供应安排。土地供应格局已然是一个地区一个中心，处于高度垄断状况。在此情形下，又实行了拍卖制度，土地拍卖制度是很好的一个市场工具，但其使用前提是竞争性市场，即土地出让渠道不为一个机构绝对控制，采用拍卖方式出让，可以提高土地资源的利用效率和消除寻租。然而，现在的土地供应却是高度垄断格局，采用拍卖制度的必然结果只能是毫无节制的抬高垄断价格。好地块能获取更大财政收益，自然不会更多地用于保障性住房建设；就价格说，即便是对限价房等项目采劝选择性折让”，政府所折让的利润幅度也仍然有限。以此看，限价房呈现出如今之局面也就并不令人意外了。 （吕尚春）