房价核准制可有效抑制房价泡沫

近期有消息称，某房地产公司在南京涉嫌价格违规，可能会面临约8760万元的处罚。至此，南京市执行了一年多的商品住宅“一价清”、“明码标价”制度逐步走向前台。根据2007年5月20日实施的《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，对于普通商品住房，房地产开发企业要按照物价部门核定的基准价在规定的浮动幅度内，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在销售场所醒目位置按“一套一价”规定实施明码标价。

上述措施对于抑制开发商暴利无疑是十分有效的。传统经济学观点认为，对于垄断行业，实行价格管制是必要的。对于自然垄断或专营垄断，价格管制也是必要且可行的。因此，我国对石油、电力和通信等行业实行政府定价，由发改委统一颁布被管制企业执行的价格标准。而对于房地产业，基本上认为是充分竞争的行业，价格管制似乎缺乏足够的理论依据。

事实上，房地产业具有比较特殊的行业属性，难以用一般的行业标准进行判断。1998年住房商品化改革以来，房地产开发商如同雨后春笋般发展起来，房地产业也成为国民经济重要的支柱产业，也是刺激内需、拉动经济增长的重要火车头。2005年以来，在人口红利及流动性泛滥的背景下，房价节节攀升，全国“地王”不断涌现，开发商步入暴利时代。即便是房价经历了半年来的深幅调整，也未见有开发商破产的现象，足以证明暴利的存在。

长期以来，中国传统文化推崇的就是安居乐业，住房因此成为遍在需求而具有刚性的特点。对于此类事关最广泛民生需求的商品，政府本应扮演重要的角色。但事实并非如此，政府主导的保障性住房及廉租房仍然处于市场的边缘。在政府主导的供给普遍缺失的情况下，本来竞争性的房地产行业具有了部分垄断的特征，即居民对于开发商导演的高房价不具备议价能力，只能选择被动接受，这也是开发商成为广为诟病对象的主要原因。

因此，针对2007年房价的高度泡沫化，国家采取了一系列的紧缩措施，基本遏制住了房价快速上涨的势头。市场随后出现的成交持续低迷，也是对房价泡沫回归理性的一种预期行为。客观来讲，南京市实施的房价核准制，对于抑制房价泡沫最为直接，也最为有效。

首先，政府根据居民收入水平及市场环境，确定了合理的房价水平，并要求开发商无条件执行基准价一定幅度内的销售价格。此举在于建立了政府引导的定价体系，在很大程度上约束了开发商漫天要价的行为。开发商的利润空间被锁定在一定范围内，暴利的可能性大幅下降。 其次，房价核准不会减少供给。政府重新主导建立了房地产市场新秩序后，开发商的获利空间明显受限，但不会无利可图。而且开发商的盈利比较透明，更有利于吸引新的房地产商加入，打消其盈利不确定的顾虑。最后，开发商也不会放弃对品质的追求。此前，有观点认为，房价实行核准制之后，开发商缺乏追求高额回报的动机，竞争性会相对不足，对商品住宅的品质会造成负面影响。事实上，核准制并未打破开发商的竞争格局，为了吸引更多的客户群体，争夺市场份额，开发商自然会注重开发质量。

房价核准制实施一年多来，南京的房价稳定在6000元/平方米附近，近期随市场波动，开始出现了小幅下调。整体来看，房地产市场的发展比较健康，房价泡沫也相对较小。如果能进一步完善二手房交易的配套措施，房价核准制应该还有更广阔的生存空间，房价合理化也并非空中楼阁。