2008年，房地产市场将是极不平凡的一年。

从国家调控政策来看，已经进入实际操作和具体落实阶段。从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2007年开始的调控，针对性加强，操作性加强，调控效果越来越突出。2008年，正是全面落实各项调控政策的关键之年。

从市场的情况看，2007年经历了前三个季度的市场火爆，房价上涨、地价上涨之后，市场如寒冰破热，迅速入冬，持币待购与观望之风席卷市场。而2008年，也就成为市场的解冻之年。

面对这样的局势，人们对2008年的楼市展望是众说纷纭、莫衷一是。在这种境况下，我们只有对未来市场走势做出客观、冷静的分析，才能决胜于未来市场。

三个存在决定市场前景

2008年的商品房市场，整体上说前景仍然是令人乐观的。这种乐观绝不是无缘无故的乐观，而是有着坚实的客观基础的。

首先，市场需求依然存在。经济界人士普遍认为，近5年将是中国经济增长最快最好的时期。由于经济快速发展，城镇居民收入的大幅增加和财富积累，城市化进程的快速推进，置业高峰期人口比例进一步加大，以及近年来高校扩招毕业生急剧增加等等都构成了商品房的旺盛需求。虽然目前仍在延续的民众的观望态度和心理预期会对市场的兴起产生一定的抑制，但观望绝对不等于市场的消失。它只是为下一个市场的爆发积蓄着能量而已。

其次，市场规律依然存在。有需求，就有市场，这是市场经济的铁律。社会资源的配置、供求关系、价格杠杆等一系列市场经济的规范仍然不可能改变。

第三，房地产上涨的动力依然存在。房地产也是商品，没有永远涨价的时候。房价在短期内快速上涨之后有一个相应的回落，这也是正常的。但我们必须看到，支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在的。由于我国地少人多的国情，中央必须严守18亿亩耕地的生命线，这就意味着我国住宅用地紧张的局面将长期存在。

对土地采取收缩政策，未来可供产品越来越少，价格上涨是必然的。在银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后，房价的反弹也是必然的。

政府调控决定市场格局

回顾这几年国家宏观调控轨迹，我们可以发现，最初调控的根本出发点是防范投资过热，泡沫产生，避免出现严重的金融风险。然而在收紧地根、需求旺盛和一系列商业行为的影响下，房价节节升高。于是价格的上涨与民众的消费能力产生了矛盾，房地产发展这一经济问题带上了浓厚的民生与社会和谐的政治色彩。政府遂及时将调控的重点转向廉租房、经济适用房的建设，指向“居者有其屋”的目标上来。

应该说，政府的调控既尊重了市场经济的规律，又照顾了中国的国情。温家宝总理于2007年11月在新加坡国立大学发表演讲中对解决房地产问题所谈的四点考虑，其思路是非常清晰的。首先，将搞好廉租房建设作为政府最重要的职责，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。其次，是建设经济适用房，并且大多数经济适用房面向中产阶级。第三，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。第四，要守住18亿亩耕地的“红线”，中国的人居问题，政府要根据各方面的情况统筹兼顾。事实上，政府目前调控的重点正是围绕这四点考虑来进行的。2007年尤其从下半年开始，全国各大城市都把保障住房作为城市建设的重点，在保障性土地供应方面有所侧重，同时加大了保障住房建设的速度。

毫无疑问，政府的调控走向决定了未来房地产的市场格局。廉租房、经济适用房和高档住房构成了房地产业的三大主流产品，并相应衍生出三个不同层面的住宅市场。这种市场的分流既不会影响高端住宅的市场调节，又不会加重住宅涨价与普通民众买不起房的矛盾。因此，廉租房、经济适用房和高档住房三足鼎立的市场格局将会稳定相当长的一段时间。

两条路向决定市场决策

在新的市场格局面前，我们的房地产开发必须适应新的形势，以谋求新的发展。具体说来，我们可以从两条路向上来考虑我们的决策：

一是向高端市场发展。这条路向，基本上还是沿着市场调节的道路走下去。尽管政府加大房地产的调控力度，加强廉租房、经济适用房的建设，但这并不会对高端市场构成严重的威胁，因为严格说来，那些廉租房、经济适用房的租家和买家并不是高档商品房所瞄准的市场对象。

另一路向是向中低端市场发展。这条路向，更多的是必须向国家的宏观调控政策靠拢。固然，对于发展商而言，为穷人造房子可有道义上的责任，却无法律上的义务。但政府的调控终究是依靠市场手段来实现的。而且这是一个面向70%人群的大市场，切入这样一个大市场同样大有可为。只要放弃暴利的幻想，只要把握好价格与造价的关系，同样蕴藏着无限商机。

可以说，2008年，房地产市场将开始出现崭新的格局，层次明朗的市场体系将逐步完善。开发商可以根据自己的实际状况做好自己的决策，调整自己的产品结构和内涵。市场需求还在，市场规律和市场动力还在，只要我们看准新的形势，做出明智的决策，我们就一定能够谋求到新的发展。