南海

本报讯 4月初，南海区建设局在其网站上公示《佛山市南海区物业管理实施办法》（以下简称《办法》）（征求意见稿），并对《佛山市南海区业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《原则》）进行修改。

据了解，《办法》以及《原则》在4月份向社会各界征集意见和建议，有关意见或建议可以书面或电子邮件的形式在4月30日前反馈至南海区建设局市场科。

对于新鲜出炉的《办法》以及《原则》，南海区建设局表示两项涉及业主合法权益的新规定，主要还是根据去年出台的《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合南海区实际而制定。

看点1 主管部门参与首次业主大会筹备

《办法》规定了首次业主大会的成立条件。《办法》第十二条规定，建设单位、物业服务企业或业主代表可以书面告知物业所在镇政府（街道办）物业管理部门，提出成立业主大会的书面要求。

而第十三条则规定，首次业主大会筹备组一般由7-13名成员组成，其中镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会、建设单位代表各1名，业主代表 4-10名，筹备组的组长由居（村）民委员会的工作人员担任。筹备组可提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见。

南海区建设局在《办法》制定的说明中介绍，主管部门参与首次业主大会筹备，可以有效解决目前南海区不少群众反映的业委会成立难问题。

看点2 细化共同事权表决机制

由于在日常的物业管理中，小区不少共有位置都涉及到业主的共同事权，《办法》对业主的共同事权表决机制进行了进一步细化。

如第十五条就规定，当小区业主共同决定事项时，需进行表决面积与人数的计算时，业主的专有部分的面积按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。

《办法》第十五条还规定，业主人数按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。同时车位的产权证、车位合同不计业主人数。

看点3 加强保障业主权益

由于南海区不少小区的业委会成立后容易出现一些涉及业主合法权益的问题，《办法》也指定一些实施细则进一步保障业主的合法权益。

由于一些市民反映的业委会开支不透明问题，《办法》规定业委会有对经费来源以及业委会财务情况公示的义务。第三十二条规定业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。业主委员会应当每年在物业管理区域内公告筹集和使用情况，接受业主的监督。

而一些小区业委会在换届过程中遇到不少困难，《办法》也给予了明确的解答。第二十九条就规定，两年任期之中，当业主委员会任期届满三个月前，应当自行召集业主大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。同时，镇人民政府（街道办事处）物业管理部门和居（村）民委员会可以组织换届选举工作。