2008年上半年，佛山楼市悄然生变，开发商与消费者一直在博弈争取自身最大的利益。而日前，佛山市建设局公布了《2008年上半年度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》，统计数据显示，1~6月份佛山全市共售出新建住宅17941套，成交面积为225.88万平方米，，比去年同期成交的377.32万平方米，同比减少了40.14%。而平均成交均价则从去年上半年平均4208.81元/平方米，增加到5577.46元/平方米，，同比增幅32.52%。而存量住宅的成交则相对持平，上半年共售出12073套。

由此可见，消费者的观望情绪仍比较浓，但也有部分性价比高的楼盘获得良好的销售业绩。本期就让我们来回顾一下半年以来佛山楼市的交易数据、楼市各利益代表、土地市场、金融政策等各个方面的情况。

数据

成交量同比萎缩4成

根据统计数据显示，2007年全市住宅销售面积为764万平方米，从各月份的表现看来，2007年6~9月份佛山楼市经历了一个量价齐升的黄金阶段，这期间各个月份的成交量都维持在70万平方米，到了9月底，国家出台“二套房贷新政”，佛山市场随即进入调整期，成交逐步萎缩，到12月份进入了冰冷期，成交量仅为44.93万平方米。而到2008年2月更出现了21.32万平方米的最低成交量。此后再逐渐回升到四五月份的40万平方米左右的住宅成交量，6月份佛山全市成交面积42.03万平方米，比5月份环比增加了2.73%，成交量逐步稳定。

据悉，1~6月份佛山全市共售出新建住宅17941套，成交面积为225.88万平方米，比去年同期成交的377.32万平方米同比减少了40.14%。今年上半年与去年同期相比，全市五区全部出现负增长。其中下降最多的是三水区，从去年上半年的29.88万平方米降到今年的14万平方米，降幅达53.15%，其次是顺德区，降幅达45.22%，降幅最小的是高明区，降幅为14.41%。

根据去年数据统计得知，去年平均每个月的住宅成交量约为63.6万平方米，今年连续有几个月的住宅成交数量都达到或接近60万平方米，市场才能算得上回暖了。目前从各个楼盘的情况来看，不少楼盘都进行了近30%的价格调整，而销售却远远跟不上，个别甚至销售量同比下降了40%。这就说明，消费者对楼盘的降价暂时未“感冒”，仍处于观望当中，不愿意出手。

均价下调幅度约18%

住宅销售均价方面，高明区上半年的新建住房成交均价为3792.83元/平方米，同比增幅最大达75.43%，其次是禅城区，同比增幅为72.82%，增幅最小的是顺德区，同比增幅只有10.95%。

去年11月份佛山楼市销售均价达到了6822元/平方米的最高峰，12月份之后开始回落，从去年12月到今年6月，连续7个月的住宅销售均价都维持在5200~5900元/平方米之间。而去年住宅均价最高峰达到6822元/平方米，取5200~5900元/平方米之间的中间值5550元/平方米与其相比，约下降了18.6%。这个数字与下降了40%的成交量相比，幅度要少得多。

有业内人士认为，佛山的楼价一直处于相对稳定的状态。目前大规模的降价还未在佛山市场上出现，只是部分前期涨幅过高的楼盘进行了价格调整，大多数在售楼盘和新开楼盘的定价都显得比较理性。加上镇街方面的楼盘价格一直处于稳健状态，也很大程度上稳定了佛山楼价。

户型面积正在变小

从统计数据可以看到，佛山市全市的住宅户均面积呈下降趋势，中小户型的供应量正在增加。例如，从今年1~5月份的住宅户均面积的比较可以得知，今年1月份的住宅户均面积为130.39平方米，到4月份时户均面积为118.54平方米，这两个月的户均面积相比下降了近10%。

这是因为楼市产品供应结构开始改变，金地九珑璧、万科城及九鼎国际城的新盘入市，而恒福新城、金地九珑璧、东方水岸等楼盘也有部分中小户型产品。镇街也不例外，盐步的雅居蓝湾、海纳天河、嘉悦名居、冠曦苑等楼盘都是以中小户型为主的项目。这样就一改之前“面积大、总价高”的单一化，差异化市场得到重视。

有分析认为，这是由于国家出台的“90/70”政策逐步落实的结果。经过一年多时间的落实和建设，已经有不少“90/70”标准的房子上市，所以中小户型的房子增加是一种必然。加上楼价进行了一定地回调，中小户型产品的总价也下降了一些，最终推动了一批自住型刚性需求者适时进入市场。

市场

发展商 愁

2007年卖楼就像卖白菜，在售楼部把桌子一放，电脑一摆，几天时间，房子就卖完了。2007年开发商真的是狠狠赚了一笔———价格高了、广告省了、钱包鼓起来了！而2008年，楼市从疯狂中逐渐冷静下来，以温总理“今年将是中国经济最困难的一年”这句话来形容开发商是再合适不过的了。好日子过去了，发展商们在营销上想尽办法，价格降了又降，但交易量仍然上不去，整个房地产市场阴雨绵绵。

营销活动多了

在楼市进入调整期后，发展商一改去年的强者姿态，纷纷开始思考各式各样有助于楼盘销售的的营销策略，因而虽然上半年楼市淡静，但是有发展商们利用每个节点组织的各种各样的楼盘活动，整个市场似乎也活跃起来。例如利用明星来带动人气；另外，在汶川“512”地震后，发展商们纷纷慷慨解囊，为灾区人民捐款捐物，大打赈灾牌。除此之外，开发商们也不放过上半年的任何一个聚人气的节点，大打节日牌。

近来社区活动更是受到发展商们的青睐，发展商希望在做这些事情的同时，能达到良好口碑传播的效果，增加购房者的认同感。但上半年过去了，虽然发展商们在不断地努力改变这一观望局面，但我们从数据显示也可以发现，效果并不是很大，对于下半年佛山楼市走势，发展商们仍然是愁容满面。

购房者 翻身做主人

2007年佛山的房地产市场是卖方市场，只有卖方说了算。房价定了是多少钱就是多少钱，一分钱也不能少，想打个折扣，也要托熟人找关系，费很大的劲，算是给足了面子，买到一套朝向好的房子高兴得就像是中了六合彩似的。

房价贵，本想多考虑考虑的，但是售楼小姐会没好气地催：“不买后面还有很多人抢着要呢，过几天我们可能又要涨价了！”被这么一吓，购房者就只能乖乖地掏钱了。担心买不到房，不少购房者提前到售楼中心排队抽签，一站就是几个小时。可以说2007年购房者明显处于弱势，一直跟着发展商的步伐走。

但风水轮流转，到了2008年，这种不协调的景象被扭转过来，市场逐渐转变成买方市场。购房者不再围着开发商转了，他们手里拽着大把的钱悠闲地穿梭于佛山的各大楼盘。

在尽情地挑选完之后购房者们也不急于下定，而是告诉售楼小姐，我再看看吧，应该还会降。

今年，无论楼盘抛出多少诱惑，购房者们依然表现出还要深思熟虑一番再做决定。市场逐渐回归到买方市场，购房者们开始真正享受“顾客就是上帝”的待遇。

近日，有正在城南一个大型楼盘看楼的市民表示：“现在买楼终于感受到了‘上帝’的滋味，招待好了，销售小姐的笑容多了，也会不厌其烦的介绍楼盘的一些配套、未来规划等，与去年大不一样。去买楼这么大笔买卖人家却毫不在意，说实话就是到商场去买件衣服销售小姐都会热情的接待，不厌其烦地帮着试穿衣服，而买楼是人生的一次大额的消费，却被卖方冷落，心里实在不是滋味。”

专家 楼市调整中走向理性

在谈到今年上半年的楼市情况时，地产专家骆仪克认为，从上半年五区的成交数据来看，上半年的楼市可以用“由冷到暖”来形容，2月份全市的成交量非常低，只有20万平方米左右，而去年平均每个月的住宅成交量约为60万平方米左右。到5月已恢复到40万平方米的成交量，6月份佛山全市成交面积为42.03万平方米。虽然成交量并没有大幅度的上升，但与年初的时候相比，第二季度开始有上升的趋势并且较为稳定。

第二季度出现销售量上升主要是因为在经历了一次调整后，佛山楼价逐渐走向理性。这种理性表现在开发商逐渐变得理性了，不再跟风涨价，而是适时地下调楼价；购房者变得理性了，置业者不再追高而是探底买楼。土地拍卖的价格也趋于理性了，今年没有出现类似于去年的“地王”了。

对于未来的楼价还会不会降，骆仪克表示，未来楼价是一个很难预测的问题，但是他认为楼价的升跌首先是跟市场的调节息息相关的，这个市场主要指经济大环境，其中包括国外的经济环境、国内的经济环境，例如物价上涨、GDP增长、油价的上调等等。楼价的走势应该是跟着市场的转变而发生转变的。其次，楼价的升跌和当地楼市的状况有关系。例如，佛山有些楼盘的价格与价值脱节，价格远远高于价值，在这种市场环境下价格肯定是要回调的，而且回调的空间还比较大，尤其是去年楼价开始疯狂上升时中心城区有些楼盘都盲目跟风涨价，这些盘的回调空间都比较大。而对于佛山镇街地产来说，骆仪克认为其今后还是有一定的发展空间，因为从目前镇街现有的楼盘来看，楼盘素质都和中心城区的楼盘差不多，但价格却远远低于中心城区的一些楼盘。从目前看，中心城区的洋房在7000多元/平方米的价格基本上是较合理的 。