今年以来，土地流拍频繁，土地市场转冷是不争的事实，受通货膨胀等因素影响，土地市场到底将会冷到什么程度和冷到什么时候呢?卢慧明摄

今年上半年，全市土地拍卖数量大幅减少，取而代之的是挂牌出让。卢慧明摄

日前，佛山市建设局同时发布了《2008年6月份佛山市房地产(住宅部分)交易情况》和《2008年上半年度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》，数据显示，今年6月份佛山全市商品住宅的成交面积继续低位徘徊，而整个上半年则与去年同期相比下跌了4成以上。

与此同时，住宅交易的持续低迷也继续影响着土地市场。今年上半年，佛山的土地交易萎靡不振，房地产商拿地热情不足，土地频频流拍，政府推地速度放慢。

未出现“实质性”退地事件

近日，上海楼市再次成为世人关注的焦点。

然而，这一次并非因为房价涨跌惊人，也非逆市中新一代“地王”诞生，而是去年8月曾轰轰烈烈以总价44亿元、楼面地价6.7万元/平方米摘得内地“地王”桂冠(迄今为止上海乃至全国土地单价最高的地块)的南京苏宁地产，陷入了“退地”风波。

这是上海去年高房价下的第二例开发商退地事件。有地产研究人士就表示，面对楼市的低迷走势，开发商高价拿地已面临巨大风险，对苏宁地产来说政府延迟交地正好成为其退出的一个借口。

不过，对于业内人士以及许多关注楼市的人而言，“退地”似乎已不是什么新鲜事，近期各地频发的退地风波倒成了低迷楼市里一道抢眼的“风景线”。就在前不久，一则关于中国百亿地王退地的爆炸性新闻从传出到被否定，已在房地产界掀起了轩然大波。

有业内人士评论到，“百亿地王”退地的影响力，将超过以往任何一个“地王”的退地，且不亚于一记宏观调控的重拳，它不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应影响到土地市场预期和地价变化趋势，还可能导致更多的土地项目退地或抛售。

单从这一点上而言，佛山应该算是幸运的，至少到目前还是。虽然近年来随着房价的水涨船高，佛山“地王”接踵而至，但迄今为止还没有出现过一例“实质性”的退地事件。

“流拍”风潮频繁上演

不过，虽然退地风波没有出现，但“流拍”风潮却在佛山频繁上演，且变得有些习以为常。

在去年12月份，顺德区2007年第11期国有土地使用权拍卖会举行。虽然顺德一口气推出了10块地皮，但结果只有3块顺利成交，而其它的7块则全部流拍。此后，诸如此类的“流拍”事件随着全国楼市的持续低迷变得更为平常，即使是进入2008年也未见好转。

据统计，今年1月中下旬，佛山全市共有28宗地块相继推出，其中成交21宗，流拍流挂7宗；4月份，佛山推出9宗非工业用地，其中成交8宗，流挂1宗；5月份，佛山再次推出11宗非工业用地，结果成交了7宗，其余的1宗停拍，3宗无人问津。

据有关研究机构的统计数据显示，今年上半年，佛山全市共推出了90多宗土地，其中65宗成交，其余的要么流拍、要么流挂，甚至停拍。

当然，“流拍”并不是佛山土地交易市场的特有现象，在中国楼市普遍萎靡的情况下，“流拍”风潮已席卷全国。

据不完全统计，在今年不到半年的时间里，北京、上海、南京等一线发达城市已有超过40宗的土地流拍和流挂，而一直市场状况较为平稳的合肥、芜湖等二线城市也相继出现了流拍、流挂事件。

地价负增长，顺德高居“榜眼”

7月22日，国家发改委发布数据显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比一季度下降了近两个百分点，而土地交易价格同比上涨10.8%，相比第一季度涨幅下降了5.7个百分点，回调更加明显。

随着去年9月底二套住宅房贷新政的出台，中国楼市的多米诺骨牌被瞬间推倒，全国许多城市特别是一线发达城市成交量持续下滑，房价也应声落地，其中最厉害的要数深圳，不仅商品房交易量下跌达56%，且房价总水平在前六个月下降了31%。

房价跌幅有力，地价下滑当然也不甘示弱。根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市的监测结果显示，2007年全国主要城市总体综合地价为1751元/平方米，增长率为13.37%，比2006年上涨了8.18个百分点。而进入2008年，一季度全国主要城市综合地价为1778元/平方米，涨幅比前一个季度跌了1.67个百分点。

全国土地市场逐步转冷有目共睹，近年来受到房地产巨头特别青睐的佛山也未能幸免。从去年年底开始，佛山的土地交易市场不仅“流拍”现象频繁，成交地块也是平淡无奇。土地市场内没有了去年房地产商疯狂抢地的火爆场景，成交地块均以底价或低价草草收场。

以5月份为例，佛山推出的11宗非工业用地，成交7宗流拍停拍4宗，其中，成交的7宗土地无一例外都是以底价被收入囊中。这对于近年城市发展前景被普遍看好的佛山来说，是十分罕见的。

不过，这还不算，一直被楼市划归二线城市的佛山，在全国地价跌幅排行中却开始崭露头脚，且名列前茅。据有关统计资料显示，全国主要城市土地价格涨幅有所回落，部分城市出现负增长和零增长。

今年一季度，在已上报数据的46个监测城市中，38个城市的综合地价增长率集中在-3.00%至3.00%之间。其中，城市综合地价水平出现负增长的城市依次是湖州-7.07%、佛山顺德-2.56%、厦门-1.4%、东莞-0.63%、成都-0.57%、芜湖-0.11%。佛山的顺德区在各综合地价水平负增长的城市中高居“榜眼”。

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曾经的疯狂

2007年，可谓是中国房地产行业最疯狂的一年，而对佛山而言，更加不例外。

一直以来，作为号称广东省第三大城市的佛山，在房地产发展方面却有名无实。不过，近年来，随着城市化进程的急速加快，以及各项大型市政设施的动工与使用，佛山的房地产业也借着城市发展一路高歌猛进。不仅房价节节攀升，佛山楼市也成为了国内外知名房地产巨头争夺的重要战场。

短短几年的时间里，诸如中海、万科、保利、富力、金地、招商等中国知名房地产企业几乎已全部进驻，有些甚至迅速完成了在佛山的战略布局，就连在亚洲上市房地产公司里数一数二的凯德置地，也将触角迅速伸到佛山，并在短短不足3个月的时间里连夺中心城区的四大地块，以令人瞠目结舌的速度完成布点。

当然，佛山楼市的巨大引力不仅体现在清一色知名房地产巨头的蜂拥而至，更体现在其对土地的疯狂抢夺与“地王”产生的频繁程度。许多业内人士应该还能清晰地记得，从2005年开始，佛山的土地交易市场已随着各房地产巨头的进驻而显得逐渐火爆起来，到了2007年，这种局面只能用“疯狂”一词形容。

而到了2007年5月31日，伴随着广东创鸿集团以9.52亿元的总价竞得“佛南(拍)2007-012”地块，佛山土地市场的“疯狂”甚至已超出了业内人士的想象。该地块超出起拍价3倍还要多，折合楼面地价约为5907元/平方米，不仅刷新了佛山的楼面地价纪录，而且还超出了当时许多在售楼盘的销售价格，成为当时乃至迄今为止佛山的第一高地价楼盘。

或许真是佛山城市的巨大魅力，或许是各大房地产巨头的疯狂，2007年让佛山一跃而成广东楼市的一线城市。仅从广东省房地产协会发布的《2007年上半年珠三角房地产市场分析报告》中就可以看到，2007年上半年，佛山房地产完成开发投资1383786万元，占全省的13.82%，在珠三角九市中排名第三；商品房建设和销售方面，佛山2007年上半年的开工面积1881.53万平方米，实际销售面积395.755万平方米，实际销售额1684630万元，分别占全省比例的10.28%、15.66%和11.33%，三项数据均进入全省前三；而在上半年的土地开发与购置方面，佛山更是占据了头把交椅，无论是投资额还是面积都是全省最大。

话题延伸

“地王”将被迫面市

日前，DTZ戴德梁行中国区相关负责人透露，由于国家加紧房地产闲置土地的处理，全国约11亿平方米的房地产用地可能要在一年内开工建设，庞大的房地产供应量将在未来一两年内出现。

有关调查数据显示，1998年-2007年间，房地产开发商在全国购置的房地产用地达到28亿平方米，但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米，尚未开发的土地达11亿平方米。但是，根据今年年初国务院下发的集约利用土地的通知要求，土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费；而新版土地使用权出让合同规定商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。这意味着短期内中国楼市的供应量将非常大。

而在佛山，迄今为止还没有类似的统计数据对外公布，但有业内人士就表示，“催工”压力同样摆在佛山房地产商面前，从今年下半年开始的一两年间楼市供应量将会增大。

近几年来，特别是从2006年下半年至2007年上半年期间，佛山地价伴随着房地产商的疯狂抢地而迅速攀升，甚至超过了当时的房价水平。然而，在全国楼市普遍进入低迷的今天，昔日的“香饽饽”却成为了地块拥有者们的心头之痛。

在佛山，许多在2006年至2007年期间拿地的开发商都不约而同地放慢开发速度，一些较早拿地的开发商虽然项目已达预售条件，但要么迟迟不肯开盘，要么放慢推售速度。而对于曾经风光一时的“地王”拥有者来说，现在开发或开售都将面临血本无归的结局。目前，佛山境内的“地王”项目多数工程进展缓慢，个别项目甚至传出了“退地”的风声。

不过，随着佛山落实国务院下发集约利用土地的通知要求，政府对清理闲置土地的力度势必将进一步加大，而处于目前骑虎难下境地的“地王”拥有者们要么只能硬着头皮继续开发，要么是付出沉重代价退地或被政府无偿收回。

有业内人士指出，鉴于佛山的地价水平，开发商选择第二种的可能性较小，因此，“地王”项目会在今年下半年以及明年陆续面市，而这两年拍出的土地也会逐步推向市场。

政府护“地”动作频频

针对部分国有土地使用权人未按土地出让合同约定足额缴纳土地出让金的情况，从8月1日起，佛山市国土资源局顺德分局将对逾期缴交土地出让收入的用地者征收滞纳金。而就在前不久，该部门刚刚发出了要求加紧清查闲置用地的通知。

对此，有业内人士分析认为，顺德区在一个月内连续出台两项关于土地的通告，不仅意味着国土部门将有意迫使发展商加快土地开发周期，从源头上打击发展商的囤货捂盘行为。同时，也说明了政府正在进一步规范土地市场，维护土地交易市场的平稳发展。

伴随着住宅交易市场的萎靡不振，从去年下半年开始，佛山的土地市场也每况愈下，不仅房地产商的拿地热情不高，流拍流挂、地价下滑也频繁发生。出于保证政府利益和维护市场信心的考虑，佛山国土部门已开始有意识地采取相应措施。

全市五区都不约而同地放慢了推地速度。据有关统计资料显示，今年2月份，佛山土地供应量大幅减少，与1月份相比成交面积总量减少了20.16%；3月份，虽然供应面积总量增加，但土地供应的幅数却有所减少。而到了4月份，佛山全市的土地推售量较1-3月更是大幅减少，一个月里仅推出9宗土地。

而从今年5月上旬起，顺德区还在常规的土地出让招拍挂程序之前设置了用地预申请环节，即业内俗称的“勾地”制度。有业内人士就指出，该制度的诞生，其主要目的就在于防止土地招拍挂过程中“流拍”现象的发生。

“‘勾地’是对以往土地出让制度的完善。当然，促成该制度出台的直接原因是当前频频发生的土地‘流拍’事件。”据佛山市国土资源局副局长麦炎锦介绍，从去年下半年开始，佛山全市已出现了多宗土地‘流拍’事件，前不久市局推出的一宗地块甚至连续两次“流拍”。

他透露，佛山市国土部门正在加紧研究相关应对措施，以防止国有资产流失，维护市场信心。

从今年上半年的推地方式上看，佛山全市的土地拍卖数量大幅减少，取而代之的是挂牌出让。有业内人士表示，在市场信心不足、且没能找到更行之有效的土地出让办法时，这或许是政府部门的权宜之策。