一、 08年佛山二手楼市概况

二手楼市走过大起大落的2007年后，受楼市政策的持续影响，市场迟迟未能复苏。2月新年之际，佛山二手房成交量大幅下滑47%；即3月份农历新后，二手房市场首次迎来了曙光，租赁活跃，买卖有所回暖，成交量环比上涨22%；4月由于传统节日--清明节，成交量略有下滑；由于一手房价不断下调，二手房优势逐渐削弱，6月成交走势开始转弱，同比5月下滑11%。

二、 各区域二手楼市场成交情况

(一) 禅城/南海/顺德二手房买卖整体情况

08年以来，二手房市场成交量一度萎缩，禅城/南海/顺德除一月份成交较好之外，2月--6月各区成交都存在不同程度缩紧，并且成交量均比其一月下滑近30%。虽然市场仍未明朗，但佛山二手楼市结构健康，适合长期发展的需要。纵观上半年成交走势，各区域成交量及均价皆呈平稳态势。此外,二手楼市受一手降价冲击，市场价位仍需调整，南海部分镇街二手房市场尚未成熟，导致南海6月二手房整体均价下滑。

a) 传统节假来临，成交量普遍下滑

由于我国传统节日--农历新年的来临，不少业主赶在年前置业欢度新年，导致禅城/南海/顺德三地2月份成交量普遍下滑近50%；4月清明之际，本地人有注重风水习俗，三地成交量均有所向下波动。

b) 新春之后，购买力释放，二手楼市有回暖迹象

新春之后，由于年前储蓄不少购买力，消费重心逐渐转向楼市，因此3月份，二手楼市逐渐复苏，均成上涨走势。禅城/南海/顺德三地分别成交415套/575套/728套，环比2月新年分别上涨61% / 41% / 8%。

c) 东华里拆迁户刚性需求逐渐饱和，难以大幅拉升成交量

去年我市加快城建步伐，东华里拆迁带来大量的市场刚性需求，几月过去，该需求量逐渐消化已进入饱和期；如今二手房市场仍未明朗，部分拆迁户更是期盼奥运后房价下降，或是等待廉价房、限价房等的进一步推出，使市场观望、持币待购现象延续；加上开发商面临"熊市"急于套现，一系列价格促销战术相继推出，其市场灵敏度远比二手业主快，二手房市场再度临界价格调整边缘，导致近月成交量无出现较大升幅，半年成交走势僵持在"十字星"位。

d) 一手中等面积、中档价位房源供应不足，二手房市场从中获利

今年，佛山楼市仍处低迷阶段，各大新盘相继上市，其楼价相对有所下调，但其供应户型仍以大户型为主，中小户型供源依然无法满足市场的需求，更多中低消费者只能在二手房源中寻匿中等面积、中低价位的房子用来居住，从而二手房成交量无出现较大波动。据满堂红数据显示，08上半年二手房成交量中，有48.90%选购70～110平方的中等面积住房。

e) 各区二手房价格僵持不变，少数业主放盘套现

08年以来，不少二手业主为抵触买家持币待购现象，同样持盘高售，因此导致二手房价僵持变，上半年二手楼价走势保持平稳态势，只有部分业主急于套现，才降价售盘。满堂红数据显示：禅城/桂城/黄歧环湖花园、万科金色家园、瑞丽花园等楼盘，因其一手价再次下调，迫使二手业主降价出售；而一些成熟型小区，其二手房价走势平稳，业主稳握盘源，伺机再售。

(二) 禅/南/顺二手房租赁成交情况

上半年，虽然楼市一度低走，一、二手房市场成交量相对萎缩，但是新春过后，在租盘需求增大与楼价调整仍未到位等因素的带动下，租赁市场却是如火如荼。据满堂红数显示：禅城/南海/顺德三地从三月份起，成交量普遍大幅攀升，其后几月虽略有下滑，但整体成交水平远远高出1--2月。由此可见，租赁转旺，市民面对低迷楼市不知所措时，消费目光逐渐投向中高端租赁市场，从而带动禅城/南海整体租赁均价从3月开始出现小幅上扬走势。

a) 佛山大力调整产业结构，外来人口集聚佛山，租赁需求迅速增大

08年以来，政府加大城建整改力度，花上巨资打造"广佛商贸走廊"；此外中心区域大力调整产业结构，加大力度着手发展第三产业。新春过后，外来人才陆续涌入佛山各区寻找商机，租赁需求顿时猛增，3月份佛山租赁市场初显井喷效应，据满堂红成交数据显示：禅城/南海/顺德成交量比二月均上涨高达50%以上。

b) 市场中等面积，中档价位房源供应不足，消费重心暂转租赁市场

由于现时一、二手房市场的中等面积，中低价位房源供应不足；再加一手楼价波澜起伏，二手楼价调整尚未到位；使市场观望、持币待购现象延续，消费者目光暂投租赁市场。在此因素带动下，租赁市场迅速转旺，禅/南/顺3月--6月成交量远远高于其1、2月成交。

c) 置业投资热点转向租赁市场，供源充足活跃租赁市场

二手楼价仍存调整空间，部分业主基于楼市现状，由售转租进行投资。在市场租赁盘源扩增的推动下，租盘成交畅旺，成交量迅速增长。