正当内地房企碧桂园因囤地而处于舆论的风口浪尖时，早在数年前就已集结在重庆渝北区金开大道两旁的多个千亩大盘却依旧在按照自己的步伐缓慢地执行着开发进度。

上周，《第一财经日报》记者随车沿着这条市区干道参观。一路望去，部分大盘依然围墙林立，大规模施工的迹象并不明显，有些甚至依旧荒草丛生。

这一切在重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（下称“重庆中原地产”）董事总经理庄泽宝看来，似乎并不太理想。他表示：“金开大道沿线的一批大盘，前些年拿的地，目前的开发进度有快有慢，有的项目开工进度仅占到总量的1/2。例如，融科置地的项目，之前的销售并不顺利，目前也才进入一期销售的尾盘阶段，开发进度缓慢。”

公开资料显示，融科置地获取这幅土地的时间约在2003年年底，距今4年整。

大盘何其多

“目前，重庆仅仅在建的千亩项目就不下十个。重庆已不可阻挡地迎来了大盘时代。”庄泽宝表示，“富力地产在重庆大学城拿下4000亩土地；另外，听说成都置信刚刚在重庆拿到了一个数千亩的大盘。”

在记者离开重庆的当天，又一个消息传了过来。中国五矿集团旗下的房地产旗舰公司五矿置业公司刚刚获得了重庆市江北区人民政府委托，联合开发1037.7亩土地。地块位于江北区石马河街道，拥有超过1公里的嘉陵江景资源，总建筑面积将达到200余万平方米。

然而不仅如此，据当地媒体报道，在重庆甚至还惊现了“万亩大盘”。位于沙坪坝西永中心区的上邦高尔夫项目，规划面积达1.5万亩，其总体规划首期占地就逾7000余亩。

重庆市最大房地产企业——重庆龙湖地产发展有限公司（下称“龙湖地产”）策划中心总监杨虎也承认：“目前重庆在建的千亩地产项目大概有10个。目前一线城市出让大幅用地的情况已不多见，不仅仅是重庆，湖南、湖北、安徽、内蒙古等，中西部的二、三线城市也涌现出许多上千亩的大盘。”龙湖地产旗下就有一个占地1600亩的龙湖·蓝湖郡别墅项目，这是重庆当地最大的纯别墅项目之一。

那么，大盘模式在重庆为什么生命力这般顽强？大华（集团）有限公司营销管理中心一位人士是这么认识的：重庆是西部经济发展最快的城市之一，主城区房价高速上扬，而地价更是得到成倍的增长。在这种市场背景下，一些房地产开发经验丰富的“大财主”囤地致富。他们往往以高价竞得大批土地，然后以分期开发的模式，使手中的大宗土地慢慢释放开发，在供不应求、房价上涨的楼市上升通道中，推动剩余土地产品不断增值。

“虽然国土资源部曾出台规定，经过一级开发后的土地，必须通过招拍挂程序进行二级开发权的出让，但事实上仍然存在一级土地运营商开发大片用地之后，直接或间接地继续从事二级开发，这样客观上为大盘产生创造了有利条件。”上海易居房地产研究院发展研究所所长助理、高级评论员杨红旭在其最新的博客中也谈到，千亩大盘位多于二、三线城市，在这些中西部地区，拿地的竞争程度远没东部中心城市激烈，而开发商与当地相关部门谈判时就能处于有利位置。

大盘忧虑

面对越来越多的大盘涌现，作为当地的地产龙头企业，龙湖地产集团投资发展总经理赵男男正在反思“大规模出让成片土地”所蕴藏的风险。

“大型房地产开发大型项目不能只是盖房子。开发商不仅要营造优良的居住环境，更要提高综合配套，解决各类生活配套问题，否则会演变成一座空城。”赵男男说。

“大盘相对中小型楼盘来说，其投入资金巨大、开发周期较长，相对来说各类风险也更大。”他表示，新开发的上千亩大盘至少要建设3-5年，大盘在建设之初，由于这些项目正处于开发初期，社区配套往往还不成熟、入住业主少、周边配套不到位。

作为重庆当地前三位的另一家房企华宇集团一位高层表示，30万平方米的中等规模楼盘3年内基本可以开发成熟。

可以粗略算一笔账，看看千亩大盘所带来的巨大市场供应量。姑且不论前几年已然开发上市的一批超级大盘，仅仅以重庆目前正在动工兴建和即将开工的项目为例。保守估算10个2000亩的超级大盘，以容积率为1计算，将出现超过1332万平方米的建筑面积。按人均30平方米的居住面积来核算，就需居住超过44万人口，而重庆主城区约500万人口，也就是说每11个人就有1人住进这些新增的超级大盘。

在庄泽宝看来，从开发商的角度来看，千亩大盘要面对连环的土地新政策，“地王”时代有可能面临终结。“首先是政策风险。国土资源部11月1日正式施行39号文，今后开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，也就是说，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。那么，这些千亩大盘将共同面临这样的问题。另外，新政还要求合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。”

“另外，清算土地增值税会让这些拥有千亩土地储备的开发商囤地牟利的算盘落空。如果按过去的开发计划和节奏分期开发所持有的土地，囤地西部的这些大盘囤地越久增值越快税率越高，无疑将增加开发成本，缩减所得利润。”

频繁的大幅土地出让，被市场看成当地土地主管部门放松土地管制的信号。杨红旭认为，大盘开发的好处远没坏处多，不仅不利于国家集约用地的政策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断、间接推高房价、诱引官商勾结、土地出让金滞缴等不良后果。

他建议需要进一步健全土地一级开发制度。“目前我国的一级土地开发权大多被国有企业控制，部分政府色彩浓厚的地产开发企业握有较大的自主权，由地块的一级开发转向二级开发的过程中，相关操作环节透明度不高。中央和地方土地管理部门应该严格限制大片土地一级开发和二级开发由一家或几家企业‘通吃’的现象，也应杜绝部分地方政府直接向二级土地开发商出让生地的做法。”