话题一
7月楼价走势如何
从3月开始,在东莞,无论普通洋房、别墅,还是小户型都进行了一定范围的调价。数据显示,6月份的销量同比降低六成多。在如此冷淡的情况下,7月份最敏感的城区,楼价将会如何走呢?
合富辉煌市场研究部经理林毓群:
天气对购房也会产生影响
我们可以从广告上看到,最近有个开发商做了一集广告把价格暴露得非常赤裸,之前开发商在做调价广告的时候,一般都是多少折起或者多少钱起,这个公司做的广告直接把价格表打了出来,相当于广州凤凰城的做法,在报纸上打广告,直接把某栋哪一套房多少钱公之于众,这个是很直接的做法。在这个情况下,东莞7月房价是不是会稳定,要看有没有其他正式政策出台,如果有,某些楼盘可能还是有下调空间的。但这个比重会有多少?这还要看推货量。传统6、7、8月并不是销售旺季,这个时候受天气影响非常大,过去6月有三分之一开发商受天气影响销售比较淡。
星彦地产市场研究部经理黄海燕:
是涨是降还不好说
稳定的房价也包括一定的上浮和下浮空间,整体来看在五六月时,价格有一定的稳定趋势,但是不排除七八月份会受外在的影响,包括奥运和天气,可能会使房价有一定波动,这种波动不一定是升也不一定是降,这个波动应该是比较频繁的,有楼盘升、有楼盘降。
本元策划公司总监郭敏娜:
涨或降都是合理经济波动
从大势来讲,虽然有很多楼盘在往下降,但是可以感觉到开发商在整体推货的时候,价格回归的目的非常明显,所以不管买来的房子是自住还是投资,房子始终是投资性的产品,什么时候出手最好呢?就像买股票不可能在股票最低的时候买进一样,购房者现在是选性价比的时候,这是现在普遍会有的认知。在这种情况下,局部出现波动是有可能的,但是从大的趋势看,在回归理性价值以后,将慢慢进入长期平稳的阶段,之后再缓慢上升,这是合理的经济波动趋势。
话题二
买房是好的保值手段吗
细心的读者不难发现,现在看中央媒体的一些经济类节目,都有这样的理财提醒:“在股市被套牢的情况下,应该怎么样把资产保值,也许买房子也是比较好的方式。”从这些论调中,可以看出政府已经不是一味地要“打死”房地产市场了,在当下石油涨价,CPI居高不下的情形下,买物业的保值系数是否真那么高呢?
本元策划公司总监郭敏娜:
要培养买房投资理性心理
个人认为未来房价肯定会上涨的。最近公司的员工们刚刚去了安徽二三线的几个城市,在那里,房价还是上涨的,这也很正常,现在钢材价格上涨了60%、70%,这个价格是算在建筑成本里的,房子不是一次性买完就完了,还有工程质量,验收等等环节,所以不是说价格降到多少就合理了,而是说未来开发商要给业主们更多的服务,这些附加值在这个时候是需要提高的,一个理性的消费者需要认识到这个方面。
到底买什么样的房子是最值的,买最便宜的房子值吗?开发商、代理公司、媒体,包括置业顾问都需要让消费者更加成熟,消费者是需要教育的,一定要告诉他们什么是好的东西。东莞房地产发展的时间不是很久,消费者的心态都是需要慢慢培养的。
合富辉煌市场研究部经理林毓群:
不动产存在上升空间
在CPI高速上涨的经济环境下,买房是资产保值的好方式,东莞物业从价值上体现,是从2005、2006年开始的。2003、2004年时房子的价格不能完全表现它的价值,为什么说东莞现在的房价出现一个泡沫或者水分呢?2007年的炒作大家都很清楚。
现在,北京、上海和其他的二三线城市房价都没有跌,房价下跌只是局部城市的个别现象,东莞很不幸就在这一批下跌的城市里,消费心理先不说,去年房价高的时候恐慌心理也就出现了,有人怕房价越来越高,所以很多人就在去年买了房,现在房价低很多消费者就害怕再跌,不敢出手买,面对这个时期,需要理性来看待房价,购房者感觉确确实实某个房子已经是物有所值了,而且在经过这一轮的经济调控之后,房子有很大的升值空间,就可以买。
如果非要等到房价往上走的时刻到来,可能那时市场上就没有更合适自己的产品了,或者也许有,但不一定买得到,从投资的角度来讲,谁都没有办法去抄底,抄底也是非常幸运的一种行为,想买在最低点买楼这基本上是很难的,但是这个市场也不排除房价会往下调,是不是适合自己需要的产品,这个消费者自己应该考虑。
话题三关于开发商资金链
打开互联网,关心楼市的网友们谈得最多的话题就是“黑七月”、“黑八月”的问题,说七、八月“黑”,主要是有人认为开发商的资金链会在这两个月支撑不住,所以才说它“黑”。如果真是这样,在开发商资金链比较吃紧的情况下,该怎样拓宽自己的融资思路呢?东莞开发商资金吃紧的情况是否严重呢?
合富辉煌市场研究部经理林毓群:
需要数据才能分析
我觉得这些缺乏数据分析,所以很难去判断。据不完全统计,东莞房地产自有资金达到49%,如果按照这个情况来看是非常高的,国家要求是35%,如果从49%的数字来看,本地开发商还是不缺钱的。
本元策划公司总监郭敏娜:
修炼内功拓宽融资渠道好时机
开发商如果要做一些私募或者免息借贷,跟一些投资银行合作,这种融资成本还是比较高的,从了解的情况看,在东莞不管做商业也好,做住宅开发也好,这些开发商都是蛮多自有资金的,而且东莞的开发商很有意思,很多开发商跟其他的开发商都是亲戚、好友等关系,所以融资对他们来讲还是比较容易的。
不过,东莞的地产企业确实可以借这个机会来完善自己内部的运营,包括资源的整合,在这个时候可以尝试去做未来上市的计划,可以找一些投资公司、投资银行、风投,多了解自己内部企业到底有什么需要完善的。现在房地产市场不好,很多人都改行了。现在这个时代是借钱可以生钱的时代,如果真正想做房地产的企业,把自己的内功炼好,完善运营的各个环节,包括财务监管、整个拓展规划、优化人才结构。借壳上市也是一个很好的办法,现在很多ST的股票壳资源比较好。现在这个市场不好,开发商都开始紧张,但做房地产是长线投资,眼光要放远,现在市场不好,我们更要把内功炼好、基础打好。
有一些大企业在很多城市都有布点,他们在资金链上可能确实出现了一些问题,这个情况肯定是存在的,但是也是健康的,不管做哪个行业都是优胜劣汰的,管理不好,成本控制不好被淘汰是应该的,这是对消费者负责任。
星彦地产市场研究部经理黄海燕:
地产缺钱其他资产补
在东莞这个区域来讲,开发商自有资金是比较充足的,包括很多房地产公司不仅仅只是做房地产这一项,如果在房地产这块做得不好,其他产业的资金可以补充,如丰泰的老板还做酒店业；万科进来做房地产,他们本身很多楼盘都是合并一起搞,包括万科塘厦的盘,去年拿的是地王盘,他们现在跟新世纪一起搞,建筑那块也是叫几个发展商一起做,所以基本上把这个压力都分摊了。
进行股份转让,这个也是一种解决方式。不少地产企业都有一些另外的产业可以补足房地产方面缺钱的缺陷。还有一部分开发商本身拿的地很便宜,以目前的房价来说,他们还是可以盈利的,所以关于资金链,个人认为问题不大。
话题四关于东莞产业升级前景
对于东莞进行的产业升级,很多人有点看不明白,改变原有的产业格局,东莞的前途会一片光明吗?从目前看,对于未来的情况,更多人表示了其担忧的心情,对于东莞这个城市的前景,购房者该怎么去看待这个问题?
本元策划公司总监郭敏娜:
人口调整才能带来地产商机
对东莞城市的价值怎么看?东莞招商引进外资一系列的政策是考验东莞政府的执政能力。到底东莞未来会怎么走,包括买房的人都在讨论,万一东莞这些企业都走了,城市空心化会不会对地产带来影响呢?这个肯定是会的,2002、2003年的东莞,中产阶级是空白的,东莞人要么是富人,要么就是打工的人。经过这两年时间,东莞中产阶级多了一点,写字楼也开始多了起来,轨道交通已经摆上议事日程了,广东、深圳、东莞、珠海、佛山逐渐形成一个城市群,可能比长江三角洲甚至是环渤海都会有优势。在这个时候,政府怎样才能够让东莞真正脱颖而出?转型的时候如何把城市附加值也带进来?这需要东莞各个企业去出谋划策,政府需要集思广益。如果真正的需求起来了,根本不愁房子是否好卖,白领全部来到这里工作和生活,东莞的房地产就根本没有什么好担心的。
东莞的基础非常好,虽然现在东莞也有一些负面新闻,但人们还是不能抛开过去的因素看东莞,如果东莞没有这么多人,东莞可以发展这么好吗?因此,在这种情况下,怎样把城市配套等各方面全面提升起来,政府要做很多工作,当然住宅也是其中一部分,有好的生活环境,高级白领才有可能进来。
东莞的城区比镇区更有吸引力,东莞在没有转型之前,企业都是分布在镇的,如果要转型,必须要有一个中心城市来带领。作为一个中心城市,要发展就要有高端人才进来,有好的企业进来,对这个地区的支撑是非常大的,要求也是非常高的,在这个基础上,城区的房价是没有问题的。
合富辉煌市场研究部经理林毓群:
提升人口素质促地产发展
如果没有利好政策支持的话,这种观望的氛围还是会持续的,不要说消费者,所谓的业内专业人士都看不清,很模糊。松山湖如果真正招商成功,来一批像华为这样有素质、有技术、有购买力的员工,东莞的房地产市场马上就会好起来。当然,有实力的高科技产业进来之后,也会带动人口素质提高。
话题五关于营销创新
前段时间,名门公寓推出了回购概念,不管结果怎么样,这个营销手法还是值得业内人士在营销手段上拓宽思路。以前东莞的开发商很少使用这种手法。现在开发商在营销方面应该进行哪些创新,才可以更好地吸引消费者?
本元策划公司总监郭敏娜:
具体问题还要具体分析
每个公司是不同的,一定要针对公司的个案来分析,需求是不一样的,有的企业是急着回笼资金的,有的企业是想先做口碑的,不同的企业服务不同的产品,不同的位置就是一个开发商,万科的塘厦楼盘和其他楼盘在操作方面就是不同的。
星彦地产市场研究部经理黄海燕:
回购营销不会广泛被应用
我看到一篇文章谈到一些营销的大方向,核心要点就是寻求差异化,市场有很多的蓝本是值得开发商们去参考的,东莞的开发商也好,代理商也好,他们做得还是不错的,在目前整体市场来讲,今年上半年销售量比去年同期销售量还是上涨了很多。
对于回购是否可行,记得几个盘也曾经这样做过,这样做也是可以的,买卖双方是进行交易的,买卖双方都会承受投资方面付出的代价,要承受一定的风险,这个对买卖双方来讲都是公平的,所以回购也有一定的好处,可以给客户一个保障,如果都这样做的话,这样的交易是不存在的,因为没有无风险的交易,风险越低收益也越低。 |
