国家外汇管理局对于房地产行业的外汇进入控制日益严格。这给一些内地融资无门急于排队赴港上市的房企泼了一桶冷水。但在港上市的内地房企正通过成立贸易公司，与地下钱庄做贸易的复杂程序，将款项汇进来。

“结汇造成大麻烦”

“我们参加此次土地竞买的时候，130号文还没有正式下发。正是这份文件，给公司结汇等手续造成了很大麻烦。”在香港上市的浙江绿城（3900.HK）相关负责人说。

近期,商务部和发改委联合出台《外资产业投资目录》（130号文）中规定：对2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。

前段时间，浙江绿城以12.6亿元总价拿下上海新江湾城第三幅出让的住宅土地D1地块。D1地块挂牌文件明确要求，竞得方必须在签订《国有土地使用权出让合同》日起60天内付清全部土地出让金以及配套费用。

这让浙江绿城有些措手不及。据悉，直到浙江绿城竞得土地超过4个月，公司才通过相关“灵活方式”完成地块项目公司的注册以及土地出让金的给付工作。

“主要是在港融得的资金很难汇入内地使用，遇到一些监管限制，外汇管理局的审批近日越发变得严格了。”一港股上市房企开发商向记者抱怨，“如果真是这样，融得的钱等于白融了。”

“也就是说，境外公司一旦成功竞得土地，必须在两个月内完成项目规划及成本测算、公司注册、外管局审批结汇、土地款支付等一系列步骤。这本身就是个很难完成的任务。”一业内专家告诉记者。

“其实很多港股房企都遇到过这种状况，现在的审核越来越严格，资金不可能一次性到位，需要多次审批。”中国社会科学院房地产研究中心主任曹建海告诉记者，“地下钱庄就是非常重要的一种途径。”

变身贸易公司

一位开发商告诉记者，地下钱庄在办理外资结汇方面手续简单，方便快捷。这是很多人愿意冒风险的主要原因。

“地下钱庄的生存方式层出不穷、灵活多变。初期是以成立合资公司的方式存在的。一般是贸易公司或者是投资公司。”五合智库总经理邹毅告诉记者。

比如，一个地下钱庄以境外的公司跟其在国内的关联外贸公司签订一个贸易合同，合同中约定外方为了支持中方工作需要，解决中方资金紧张的局面，同意提前支付部分货款以便中方能及时组织货源进行出口交易。

但在预支货款入境后的3个月，即交货期到达时，中方以货物生产出现某些特殊困难为由，要求外方同意予以延迟交货3个月。经双方多次协商后，外方表示予以谅解并同意中方的要求。

可是到预支货款入境后的6个月，即第二次约定交货期到达时，中方又以原材料价格上升为由，要求外方相应地提高出口产品价格。为此，中外双方不断协商了两个月，最后双方同意以中方赔偿外方预付款的10%为代价终止该项贸易合同，预付货款也顺理成章地返还境外的外方。

“但是房地产公司通过贸易公司做假贸易，时间要求长，成本累计下来并不低，也有很多是找律师行或者私人贷款。面对境外热钱流入的诸多途径，监管部门的信息渠道相对滞后，进出口、金融等部门协调不到位成为制约监管效率最主要的因素。”投行专家郑磊指出。