北京高档房市场持续高温之后，突遭寒流袭击。3月，九成单价过万元的高档住宅销量为零。京东某高档楼盘售楼处，销售经理张先生感到忧心忡忡。就在一月底，出于对市场前景的良好预期，其所在楼盘对售价进行了上调。然而，随之而来的是，2月份的销售量从之前的每月50多套，狂跌至3～5套，而3月份的成交量为零。面临同样苦恼的远不止张先生一人，京城高档楼盘集体遭遇市场寒流。

   曾经的“香饽饽”，缘何遭此巨变？在今后的几个月中，京城高档房会否出现转机？

   高档公寓成交量狂跌

     据京城地产专业机构《楼市》市场研究部统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中九成项目的销量为零套。来自北京市房地产交易网的数据显示，都城心屿一月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零。官苑8号一月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零。

    高档公寓销量猛然下挫的事实由此可见一斑。然而，在高档公寓销量急剧下降的同时，其成交价格却出现稳增之势。统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元/平方米，分别较一、二月份上涨31.3%、24.2%。就个案而言，销量跌幅较大的项目，售价的涨幅并不大，甚至有个别楼盘的售价出现下滑。据业内机构监测，官苑8号2月份的成交均价较1月份仅上涨0.6%。不经意间，高档公寓市场昔日的繁荣景象在3月份消失殆尽。

    别墅仅成交六套

    在高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。来自北京市房地产交易网的数据显示，1月份成交22套的康城别墅，2月份便跌至5套，3月份仅为1套。而曾经被视为京城别墅项目之典范之作的碧水庄园，在2月份成交10套之后，3月的成交量狂跌为零。此外，宽HOUSE、尚东庭、世爵源墅等项目，成交量均出现大幅下跌。

    别墅市场的冷清令人难以置信。3月份，全市别墅仅成交6套(红螺湖别墅、丽嘉花园、观唐、龙湾别墅、康城、水郡长安，各成交1套)。其余别墅项目，成交均为零。

    别墅交易量的狂跌，令诸多从事别墅销售的人员面临着巨大的压力。曾在2006年热销的某别墅售楼处一片寂静，只有接待处的三位工作人员，在低声聊天。一位工作人员说，该别墅项目已经三个月无成交了，所以他们正私下讨论，下一步跳槽到普通住宅项目。其他的别墅项目也是门可罗雀。其中，不乏由于销售窘迫，而不得不将部分别墅转售为租的项目。

   “我们的项目以前每月都会有十几套的成交量，即便是在春节期间的一、二月份，每月亦会成交三五套。但是进入三月份以来，一套未成交。这一现象是前所未有的，所以，最近我们整个销售团队都面临较大的压力。”亚北某别墅项目销售总监坦言。

   高档房源何突遇寒流

     业界对高档房市场遭遇“黑色三月”背后的原因众说纷纭。对物业税开征的预期、物权法草案通过、限制外资购房细则出台、加息……，都被认为是导致高档房销量出现暴跌的原因。

    首先，社会各界对物业税开征的预期，被认为是3月份高档房销量下降的重要原因。“物业税虽然短期内不会开征，但是因为‘物权法草案’的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障。物业税开征的预期会对高端买家产生心理威慑。”某房地产资深专家表示，“因为高档房的购买需求，无论是别墅，还是高档公寓，都并非应急性需求，非投资即升级置业。所以当他们获知物业税可能开征时，诸多购房人暂时选择观望。”

    如上观点，在购房人李晶口中得到了印证。“原来计划近期购买一套高档公寓投资，但‘两会’期间，大家都在讨论物业税可能开征，所以就没买。因为我现在已经有几套房了，如果再买一套，未来物业税一旦开征，必然增加养房成本。”李晶说。

    其次，限外细则出台。2月2日，北京市建委发布通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作、学习时间超过一年，且明确限制一人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大的限制。比如，位于东三环内朝外门外大街附近的某项目负责人坦承，项目第四期销售颇为棘手。因为，在限外细则的出台前，该项目70%～80%的买家是外籍人士，但细则一出，很多外籍人士无法签约，致使销售难度大增。

    第三，连续加息影响购房预期。“春节后，各界对加息的预期非常强烈，所以市场必然会出现观望。从以往几次加息前后的市场表现来看，也都曾出现类似情况。”一位从事了多年房地产策划及营销工作的人士称。

    这种分析在购房者口中进一步得到了证实。早在去年就欲购买一处高档房的李萍女士告诉记者，她还想继续等等看。“春节后，我就感到银行可能会加息。现在果然加息了，而且存在继续加息的可能。这肯定会影响到对房屋价值的判断。所以，我还是选择再等等看。”李萍说。

    第四，市场供应平淡。在思源顾问董事长兼总经理李国平看来，造成高档房整体成交下滑的原因还在于，很多前期销售接近尾声的高档房项目，春节后还未开始推出新的房屋。而房屋新增供应的减少，必然影响成交。“2月、3月属传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，比如位于中央别墅区的格拉斯小镇，便从4月份才开始推广。”李国平说。 

     第五，高档房售价的不断上调。分析人士认为，高档房售价的不断上调也是影响因素之一。戴德梁行(泛城)住宅部董事岳锋钢分析指出，高档房市场售价与成交量出现“剪刀差”的原因在于多数项目上调了售价。“由于过去两年，高档房市场一直很火，加之奥运临近带来的利好因素，促使多数开发商对近几年内的高档房市场前景产生良好预期，所以高档房纷纷在年初上调售价。然而，价格的上调，必然会影响到房屋的销售速度。”