明年１月１日银行将执行新利率，对于贷款买房一族将面临是否提前还贷、如何还贷选择。临近年底，越来越多的市民开始为自己明年的住房还贷做准备。国内银行理财专家建议，供房一族可以有五种还贷选择方案化解即将到来的压力。

据悉，截至目前为止，年内央行已经加息共五次，住房按揭基准利率由此上涨了0.99%，优惠利率也共上涨了0.8455%。按照央行的有关规定，加息后，已放款的住房贷款都将从次年——即2008年起执行新的利率。

按照目前最新调整的利率计算，如果贷款50万元，以等额本金方式20年还清，到明年年初，每月按揭约增至3774元，20年还款总额约为905760元，其中利息约405743元。而按同样的贷款比例和方式，2006年底的月按揭仅为3528元，20年总还款额约为846720元，其中利息约346616元。

房贷一族可以选择的五种方案

王先生于２００７年４月份购买了一套１００万元的房子，首付３０％后，贷款额为７０万元，贷款期限２０年。假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时４月份优惠利率６．０４％。按等额本息还款法计算，月供为５０３１．１８元，２０年利息总支出高达５０７４８５．０８元。从４月份至年底１２月份，王先生已支付购房贷款利息为２７９７２．０１元。

从明年１月１日起将执行新的优惠利率６．６５５５％，王先生决定提前还款。以此案为例，有关专家对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

●第一种：将所剩贷款一次还清。

利息总额＝提前还贷前的利息额＝２７９７２．０１元

●第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

提前还款１０万元，仍保持之前的月供水平即：５０３１．１８元，贷款期限则缩短为１５年７个月，提前还款后的总利息为３６２３８１．０６元。

利息总额＝２７９７２．０１＋３６２３８１．０６＝３９０３５３．０７元

●第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

提前还款１０万元，贷款期限剩余１９年４个月，月供减少为４５０９．４９元，提前还款后总利息为４５８４７８．０９元。

利息总额＝２７９７２．０１＋４５８４７８．０９＝４８６４５０．１元

●第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。

提前还款１０万元，月供减少为４９８２．５５元，还款期限缩短为１６年，提前还款后总利息为３６８９２５．９２元。

利息总额＝２７９７２．０１＋３６８９２５．９２＝３９６８９７．９３元

●第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

提前还款１０万元，月供增加为６７２０．０６元，还款期限缩短为１０年，提前还款后总利息为２１８６８５．４８元。

利息总额＝２７９７２．０１＋２１８６８５．４８＝２４６６５７．４９元

提前还贷还应注意以下事项

１、询问银行。各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

２、办理退保。对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷７０万元、２０年的贷款的保费为７０００００元×０．５％。×２０＝７０００元，如果其将贷款期限缩短１０年，应收的保费为：７０００００元×０．８％。（１０年保险期限对应的费率）×１０＝５６００元，退保费为１４００元。

３、把握还款时机。对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的１／３～１／２年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷１５年，已偿还６年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。