现在的商品房价值巨大，以按揭方式购买商品房已成为主流购房方式。所谓按揭，即是购房者向银行借款支付部分房价款、同时将所购商品房抵押给银行作还款担保的行为。因此，按揭商品房产权人获得的产权是受限制的产权，在清还银行贷款之前，房屋的产权不能转移、变更。然而，天有不测之风云，倘若购房按揭后产权人不幸亡故，继承人如何继承房屋产权呢？

按照“先偿还债务，再继承权利”的原则，继承人要继承按揭商品房的产权，可按照“提前偿还银行贷款——注销按揭或抵押登记——持产权证到公证处办理继承公证——凭《继承公证书》到房地产发证部门变更产权登记”的程序办理房屋继承手续；但若继承人缺乏还款能力，不能先行清还银行贷款，以上程序就行不通了。这种情况虽然出现得不多，但问题不解决会对当事人造成很大的痛苦：当事人要么以故去亲人的名义继续供款完毕才办理继承手续；要么断供，从而被银行推上被告席，在痛失亲人的情况下还要蒙受重大的经济损失。

能否允许继承人在未清还房屋贷款的情况下进行房屋产权继承手续呢？这样做存在一定的困难，主要是：

（1）如商品房尚处于期房阶段，产权人未能领取《房地产权证》，继承人缺乏产权依据办理继承公证。

（2）如继承人需要转让房产还款，要同时理顺继承、抵押、转让等多重关系，涉及的当事人较多。

（3）如继承人要继续逐期清还贷款，要解决继承产权变更及抵押变更同时进行的问题

（4）如亡故的产权人是青壮年，其继承人有未成年人（其子女），还要涉及保护未成年人权益的问题。

我区房地产管理部门认识到不破解此难题会令当事人遭受损失，尤其是当事人中不乏受我国法律特殊保护的未成年人。为维护当事人的合法权益，管理部门积极寻求解决方法，以突破性思维定立了按揭商品房继承及产权变更程序，完满地解决了问题。根据原佛山市顺德区规划国土局与佛山市顺德区司法局于2004年5月13日联合发文的顺规土纪要[2004]6号工作会议纪要，按揭商品房继承及产权变更程序如下：

一、属于期楼阶段的按揭商品房的继承及产权变更程序

（一）由房管部门（现为顺德区房产管理局）出具《顺德区商品房单元权属验证证明书》，反映拟继承商品房的产权及他项权利现状。（申请出具《顺德区商品房单元权属验证证明书》由区土地房产交易中心窗口收文）

（二）继承关系人凭上述《证明书》及公证处要求提供的有关证明材料到区公证处办理继承公证手续。公证处应告知继承人继承财产应承担的责任。

（三）区公证处出具《继承权公证书》，确定继承人的继承份额。

（四）商品房的开发商、他项权利人及继承人协商，约定以续供或出卖还贷的方式处置拟继承商品房。

（五）产权变更：

1.续供。继承人凭《继承权公证书》就其继承的产权份额与设定担保的房地产开发商、他项权利人重新签订抵押协议，明确各方的责、权、利。抵押协议书经区公证处公证，区土地房产交易中心给予办理商品房预售变更登记及按揭备案变更登记。如继承人中有未成年人，由其法定监护人代其行使权利履行责任。

2.出卖还贷。继承人和设定担保的房地产开发商、他项权利人与买方议定商品房的转让价格，并就该商品房转让、房价款给付、偿还贷款等事宜签订转让协议，转让协议经区公证处公证。若继承人中有未成年人，商品房的转让价不低于有资质的中介评估机构评估该房屋的房价，转让协议由其法定监护人代其签订及负责履行。他项权利人出具同意注销按揭备案的证明，区土地房产交易中心给予办理商品房预售变更及商品房注销按揭备案登记。

二、属于现楼（即可办产权证或已有产权证）阶段的按揭商品房的继承及产权变更程序

（一）商品房未办产权证的，以原有的产权人、他项权利人名义办理该房屋的《房地产权证》及《他项权证》。

（二）继承关系人凭上述《证明书》及公正处要求提供的有关证明材料到区公证处办理继承公证手续。公证处应告知继承人继承财产应承担的责任。

（三）区公证处出具《继承权公证书》，确定继承人的继承份额。

（四）他项权利人及继承人协商，约定以续供或出卖还贷的方式处置拟继承商品房。

（五）产权变更：

1.续供。继承人凭《继承权公证书》就其继承的产权份额与他项权利人重新签订抵押协议，明确各方的责、权、利。抵押协议书经区公证处公证，区房地产发证部门在不撤消原抵押登记的情况下给予办理产权变更登记，区土地房产交易中心给予办理抵押变更登记。

2.出卖还贷。继承人和他项权利人与买方议定商品房的转让价格，并就该商品房转让、房价款给付、偿还贷款等事宜签订转让协议，转让协议经区公证处公证。若继承人中有未成年人，商品房的转让价不低于有资质的中介评估机构评估该房屋的房价，转让协议由其法定监护人代其签订及负责履行。他项权利人出具同意注销抵押的证明后，区土地房产交易中心给予办理注销抵押登记及产权转移登记。