开发商要求购房人签订的认购书一般有两种情况：一种是开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以内部认购的形式进行销售；另一种情况是开发商已取得预售许可证或销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的定金作担保。

第一种情况的认购书，按《商品房销售管理办法》的规定，在取得商品房销售（预售）许可证之前，开发商不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，也不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的金钱。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的认购书，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。主要内容应包括：买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等；房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；定金条款、付款方式、买卖双方权利与义务等。在实践中，与开发商签定任何形式的买卖协议都要经过细致的考虑，开发商签约的承诺，应当明确写入正式合同。