第一步 →和发展商签订认购书当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金 ( 即订金 ) ，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。

认购书的主要内容包括：
1. 发展商、销售方及认购书的基本情况；
2. 所认购房产的基本情况 ( 户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价 );
3. 订金数额、付款方式 ( 一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款 ) ；
4. 付款时间 ( 主要针对分期付款方式 ) 、付款地点、帐户等；
5. 签订正式条约的时间 ( 一般为认购后的一周以内 ) 。

签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有： A 购房者若委托他人签约，委托书的有关证明； B 关于贷款所需凭证的说明； C 需要交纳的相关税费、手续费等说明； D 购房人在签订条约时需携带的证件； E 签约地点。

( 提示 : 签认购书时，可能有的 “ 认购书 ” 上写的是 “ 定金 ” ，您要特别注意这个 “ 定金 ” ，它只有在合同里才具备法律效力。签 “ 认购书 ” 后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还 “ 定金 ” 的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部 “ 认购书 ” ，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的，千万不要贪小便宜吃大亏呀！ )

第二步 →与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和 “ 五证 ”( 即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证 ) ；如果是现房 , 根据规定，发展商已经不需要再办理 “ 销售许可证 ” ，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

( 注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。 )

第三步 →办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售 ( 预购 ) 登记手续 ( 如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理 ) 。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售 ( 预购 ) 登记后，购房合同生效。

( 注意 : 如果您买的是期房 , 您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外 , 由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房？如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。 )

第四步 →办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。

立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章 ( 有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书 ); 如果购房者正在外地 , 那么则必须在当地的公证处作公证 , 把公证书带回来 ; 如果购房者正在国外 , 还应加盖我国驻当地大使馆的公章。

办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。

( 注意 : 在办理立契过户之前 , 购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。 )

第五步 →办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。

( 注意 : 如果是期房 , 那么在其竣工后 , 实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异 , 购房者在与发展商办理结算时 , 应根据预售合同条款 , 维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。 )

第六步 →办理产权过户，领取房产证
房产证可以由发展商委托律师统一办理，这要收取一定的手续费。当然，买房人也可以自己办理房产证。办理期间要交纳的费用有登记费、房屋所有权证费、土地使用权证费和印花税。

( 注意 : 办理房产证时，需填写 “ 房屋产权申请表 ” 和 “ 土地使用权申请表 ” 。由于房产包括地上建筑和土地两部分，所以，两权缺一不可。您应该特别注意自己享有的土地使用权，是临时的还是正式的？正式颁发的国有土地使用权证上加盖的是北京市人民政府的印鉴、政府房屋土地管理部门的印鉴和政府房屋土地管理部门出让土地使用证的专用印鉴；而临时的国有土地使用权证上仅加盖政府房屋土地管理部门的印鉴及政府房屋土地管理部门临时土地使用证专用章。 )

到这里，购买商品房的各种手续就算完成了！应该说这六个环节就像是一条专业的流水线，必须按部就班地去做，发生问题后，才能及时有效地保护自己地合法权益。