徐滇庆：伪房奴在享受着资产增值

徐滇庆：另外说房奴，但是当老师的又咬文嚼字，奴就是奴隶的意思，奴隶就是没有自由，中国历史上咱们解放前有贫下中农，只有西藏才有农奴，因为贫下中农再穷还有一个自由，就是要饭，那么现在房奴这个说法，请问买了房子的人，有没有最后的一个自由卖房子呢？你把房子一卖，花花的钱都来了，足够你租好长时间的房子，还可以享受生活，为什么你不租还要买呢？因为你算了一下，房价上升，所以你在享受着资产的增值，那么你是心甘情愿选择了更好的一个盈利模式，你就不是奴隶。这一点我是屡次三番来说，但是仍然有些人还要坚持说自己是房奴，明明你有自由，你不用，叫什么奴隶啊。

徐滇庆：深圳房价下降因过渡需求得到抑制

主持人：刚才聂女士简要的介绍了全年的市场走势，从本来应该是大陆最暖和的地方珠三角，但是到年底的时候，偏偏从珠三角刮来一股冷风，我在最近去了广州深圳两次，亲身感受到了一点，当冷风艘艘的感觉，发起于南国的房地产市场寒风当中，徐老师是怎么看的呢？让我们欢迎徐老师给我们大家讲一讲他的意见看法。

徐滇庆：让我谈谈当前就是这个礼拜发生的事，我怎么看待这个问题，就是房价大跌，马上就出来很多说法，深圳房价加速下滑，还有人在中央电视台的经济半小时说，广州的房价暴跌20%，马上报纸上出来，珠三角房价低迷，北京是否会感冒，这个故事很多，那么我们怎么看待这个问题？首先就要认识到，我们看房价不要听那些街头巷尾的猜测性的语言，我们要研究经济规律，无论是什么人，违背经济规律，都是要承受到惩罚的，对于规律，我们一定要敬畏之感，要了解潮流，驾驭潮流，才能保护自己，发展自己。

房价和其他物价一样，有涨有落，潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，但是我们一定要下点真功夫去伪存真，我们才能把当前的价格问题，房价问题搞清楚。

首先我研究一下最近的报道，大量的报道反映的是营销，我们知道房价在供不应求的情况下，房价就取决于是销售商开发商和购房者之间的谈判，最后谈成的结果，我们在讨论房价的时候，要从时间去列数据判断房价的变化趋势，不能拿房地产商开出的楼价来讨论问题。

那么大家都知道你要去买菜对吧，问卖菜的老太太多少钱一斤，他说两块，你说一块卖不卖，她说行，你要多少斤，是不是这样意味着菜价下降了呢？不是这样的，这样是没有根据的。其实房价低迷，交易量下降并不等于房价下降，这个搞清楚，咱们说买的不如卖的精，在房地产上谁的信息最多，肯定是房地产商，如果房价真的下降，房地产商第一个就是赶快出手，而现在恰恰相反，房地产商在不卖，这个本身就说明房地产商普遍对房价的估计还是上升。而且说的拐点，实际上拐点的经济学定义是很清楚的，它是表示着由加速增长变成减速增长。拐点是在这儿，这个叫做拐点，在这儿是加速增长，在这儿是减速增长，但并不表示不增长，它绝不代表最高点，所以说如果拐点要出现，也不等于就是房价要下降。

另外我们要区别具体的楼价和房价指数，按照国务院四号文件的规定，必须用70%以上的面积来兴建90平米以下的小户型住宅，可是到1月到10月，全国90平米的住宅，占投资住宅的总比较只有4.6%，根本没有达到国务院的要求，当然以后会慢慢多，显然如果说，我们讨论房价要分两部分，如果真的明年大量盖小户型，经济适用房廉租房，然后一平均，这房价指数下来了。但是如果真的拿大量的土地去盖了小户型，廉租房，经济适用房，那么没有约束的可以随便选择的大户型豪宅，可供面积会大量减少，这样的话，这一部分可能要上升，所以说要把这个事分开来。

那么房价指数在很多地方有可能下降，但是市中心的大户型是一定上升的，我们讨论要看理论，就是决定房价有三大原因，刚才聂会长也讲了，供求关系，但是另外还强调，还有货币流动性过剩，资产重新定价，我们展望2008年，从理论的高度认识，应该达到这个高度，应该有这个能力从理论上来看待房价的变化，房价说到底是金融问题，是资金流问题。供求关系刚才聂会长已经讲了，非常旺盛，每年人均增加一个平米，人口2006年净增2600万，每年结婚的新人280万对。就是因为大家收入增加了，通货膨胀率也上来了，现在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强，他推动的房价上升，因此在较长时间之内，从供求关系分析来说，就是正常需求，仍然是房价处在上升通道，这些因素没有改变。

最近深圳的房价下降是什么呢？那是因为过渡需求得到了抑制。这个今年在头五个月，每个月深圳房价都上升在10%左右，不到半年加了50%，这个就是投机问题造成的，你看这个数字，05年全年深圳购买2套以上房产的购房者7753人，而他们其中有30%的人在取得产权证之后，半年转手出售。这就说交易，投机需求太旺盛。所以目前出台的这些政策，抑制了投机，使得深圳房价的涨势受到缓解，这是正常的，但是并不表示别的地方也有这个问题。

要害的问题在短期内房价上涨是资金流动性过剩；较长时间，特别是资产重新定价是推动房价继续上升的主要原因，我来解释一下什么叫做资产重新定价，2007年11月消费价格价格，利率上不去，通货膨胀率也下不来，这个今天时间有限不谈，只要有负利率，理论和实践都证明，银行的居民存款就会流动，关键这些钱往哪里流，这个是背景，根据2006年的数据，中国老百姓出去了日常消费投资之外，购买商品房用了2万亿，还往银行存了2万亿，2006年老百姓还会继续把钱存进银行吗？实际上证明不会了。到了10月份突然下降5062亿，尽管11月回升了2628，那么老百姓在2006年存进银行2万亿，今年收入有增无减，就算和去年是一样2万亿，这些钱不去银行去了哪里，这就是我们讨论的依据，金融市场有5个部分，证券市场，债权市场，房地产市场，期货市场和外汇市场，证券市场中国只有1200亿，而且是全部是国有企业的，美国的债权市场，美国债权市场等于GDP。证券市场的规模很小，不够大，只有1500家上市公司，期货市场外汇市场基本都没开放。所以在这种情况之下，只有两个地方可以去，一个是证券就是股市，一个就是房地产市场。

假定我们下来不知道具体的数字，假定老百姓结余的2万亿，1万亿进股市，1万亿房地产，这对房价的上升提到一个推动作用，如果存款的存量部分在流出一些来到房市，房市的压力更大，我们一定要把资金流搞清楚，现在有报道说，深圳有亿万资金外逃，这个往哪儿逃，存入银行负利率，就是换了美元还贬值，你没有提供足够的出路，转了一圈只有房市和股市可选择，所以很多资金还要回到房市来，我们现在应该发展债券市场。所以在金融市场尚未发生根本调整的情况下，资金肯定流入股市和房地产市场，那么房价上涨伴随着这个金融结构调整的全过程，所以在房价上升过程之中，正如刚才聂会长所说的，最重要就是改变民生，让老百姓能够安居乐业，从资产定价的角度来观察，房价很可能还要再涨一段时间，等到金融结构调整到一个新的状态，房价暴涨的趋势才可能逆转，这就是我对08年房地产市场的一个展望。

徐滇庆：24号文件是07年房地产市场最重要收获

主持人：虽然今天是头一次见到聂女士本身，但是已经能够判断出来，聂女士一定是一个不错的房地产行业协会的会长。为什么呢？因为从刚才的发言可以看得出来，她对自己投身的这个行业满怀激情，一讲起来滔滔不绝，洋洋洒洒，让我也身受感染，只是作为主持人我不能不考虑时间有限，所以下面两位嘉宾可能要注意一下时间了。下面请徐老师你作为一个学者的角度来看，你认为2007年房地产业制度发展有什么东西是最重要的？

徐滇庆：2007年是一个房地产政策的丰收年，在2007年以前开过不少会，那么每一次会国务院都出一些新的文件，从国八条，国六条一路走过来，始终大家对国务院的文件争论不休，而且就看这个文件的本身吧，它政策漂移不定。始终找不到着力点，但是到今年的8月7号出台了国务院24号文件，把真正的政策着力点找准了，实际上经济学理论并不复杂，就是说我们要把看得见的手和看不见的手要分清楚，要明确政府的职能。

而且还有一条就是产权问题一定要清晰，否则国有资产就可能被盗窃，会被大量流失。这些简单的经济学道理，终于在国务院24号文件中得到比较清晰的阐述，也就是说政府在经济发展中应该起到的作用，就是要除了保持公平的竞争环境，维持一个很好的法制环境，保护法律秩序之外，更重要要能够照顾弱势群体，那么24号文件就终于把重点放到了以民为本上来发展廉租房，经济适用房，和小户型房，这个转移体现了我们以民为本的政策的要点。

而盲目的去打压房价是一个错误的事情，而且也没有做到，那么现在仍然还有反复，仍然还在不停的说限房价，双限房，这些都已经成强弩之末，所以还必须进一步进行经济学基本理论的教育，和党的改革方针政策的教育，让这些人明白，把重点真正放到以人为本的基点上，所以24号文件为我们房地产政策提供了一个里程碑，这是我们2007年房地产市场最重要的收获。