在国家宏观经济一波严似一波的调控作用下，尤其在房地产企业之间的行业竞争前提条件下，中国房地产行业已进入以自行整肃为表现形式的大洗牌时期，残酷的优胜劣汰竞争形势已不可避免。地处珠三角洲腹地的东莞，房地产行业的形式亦与全国一样，在发展的大势下，其实竞争与合作才是主旋律。透过房地产行业竞争过程的打斗声和呐喊声，我们分明清楚地看见一个矫健而敏捷的身影，从云雾缭绕的楼市烟雨中，迈着坚实的脚步走来，向这个城市走来，向我们走来……

　　陈伟，这个似乎陌生的名字出现东莞地产界的时候，不仅在东莞信用担保和金融界声早已名远播，实际在东莞的实业界也早已颇有建树，自陈伟的日明实业有限公司开门迎客的那一天起，就奠定了陈伟在东莞商业地产，尤其是房地产创新全程营销策划与风险代理的先行者。也就在东莞房地产行业有人欢笑有人哭的时候，陈伟以胜似闲庭信步的姿态，将他的东莞市天越房地产有限公司不紧不慢地引领到东莞的房地产市场。有关房地产，有关房地产与金融的关系，有关房地产营销策划，更有关天越，笔者由此对东莞市天越房地产策划有限公司董事长陈伟进行了独家专访。

　　天越地产的使命

　　曾建霖(以下简称“曾”)：陈总，你一直在实业投资和信用担保行业打拼，请问你做房地产策划的目标是什么？又将如何实现这一目标？

　　陈伟(以下简称“陈”)：这是天时、地利、人和使然，更主要是因为汇丰企业的发展战略需要。汇丰企业有多年的实业投资与信用担保营运经验，更有相关资源的积累。为了实现战略转移目标，汇丰企业经过较长时间的酝酿和筹备，专门成立了东莞市天越地产策划有限公司。我们会充分利用金融工具来提高企业资金的使用价值，从而实现资金价值最大化。总之能够保证天越地产策划在宽松的资金环境条件下，通过科学、人性化的用人机制，使人才随着天越地产策划一道成长，从而实现人才价值最大化。由此，我们也将通过资金杠杆和人才杠杠的相互作用，来实现企业的战略转移目标。

　　天越地产策划有广泛的客户资源优势

　　曾：俗话说：不熟不做，你的天越房地产策划与你从事多年的信用担保、实业投资有什么必然联系？在这方面天越地产策划有什么具体优势？

　　陈：你说的不错。其实，多年来我在从事信用担保行业时，与不少房地产开发企业有业务往来，是比较了解这个行业的。房地产开发行业是资金高度聚集的行业，房地产开发企业成功与否，很大程度上在于其融资能力，我的信用担保企业的主要功能就是为企业融资，尤是为房地产开发企业融资担保。一方面，房地产开发企业涉及到的上游产业链是房地产开发的第一道关——土地，而下游产业链是房地产营销策划。另一方面，信用担保企业则涉及上游产业链银行，下游产业链很多都是房地产开发企业，以及营销策划企业。从中可以看出，房地产开发过程中上下游产业链都需要与银行打交道、融资。事实上，房地产开发企业和营销策划企业的融资渠道，最简单的办法就是利用信用担保企业为其贷款所进行的担保融资。而信用担保企业的优势在于通过自身雄厚的资金实力和金融工具的应用能力。因为与房地产企业打的交道多了，彼此的认知度都很高。这些服务过的客户，对于天越地产策划来说，其本身就是重要的客户资源，我们有相互信赖基础。再说，我有多年运作商业地产的经验，虎门财富辅料市场从一开始到今天都运作得很好。事实上，我做房地产策划与我从事的信用担保和实业投资不仅有必联系，其优势也是明摆着的。

　　天越地产策划率先导入全程风险代理模式

　　曾：天越地产策划与其它房地产策划代理企业比较，其优势具体表现在哪些方面？

　　陈：除了刚才说的客户优势外，天越地产策划设身处地为客户在市场定位、规划设计、营销策划，以及银行融资方面提供一条龙服务，当然，天越地产策划的最大优势是人才和全程风险代理模式。房地产行业的竞争，除了资金、土地外，人才十分关键。为了吸引人才、留住人才，天越一开始就给每位骨干人才持有公司股权的同时，还给予相对较高的工资。我以为对于高级人才来说，高工资、高福利是不足以体现人才价值的，他们迫切期望能成为真正意义上的企业主人，天越地产策划以宽广的胸怀尽可能满足他们的需求，与时俱进。在接下来的日子里，天越还会将导入更加优异的人才机制，不断地吸纳更多的、具有创新意识的复合型人才，打造地产行业的顶级精英团队，以保持天越地产策划快速、可持续发展。

　　而一方面，天越地产策划率先引入创新性的房全程地产风险代理模式，并同时导入全程策略介入，以保底的形式将合作方的风险转嫁给天越地产。当然，这种运作模式的前提条件是要有雄厚资金实力具有创造力的企业团队，从而保证天越地产能够全方位实质介入到房地产开发与运作的每个环节里，以促使合作项目能够取得最大限度的成功。就目前东莞房地产行业来说，这种全程风险代理模式当然也出现过，也就是外界所说的资本介入，但都不过于形式化，更没有形成系统性和连续性。从某种角度说，普遍意义上说的项目资本介入，是一种杀鸡取卵式的短期行为，而天越的全程风险代理模式是全程保姆式系统服务，以确保合作双方，乃至多方共赢，并最大限度地使合作项目增值。这就是天越地产策划区别于其房地产代理模式的本质区别，这也是天越地产策划的关键优势所在。

　　透析东莞房地产行业

　　曾：从行业角度来看，你对东莞目前房地产营销策划现状有何看法？

　　陈：目前东莞房地产营销策划代理企业将近十家，但大部分营销策划代理企业都做的是住宅类房地产项目。事实上，东莞并不缺乏做住宅类项目的代理公司，却十分缺乏做商业地产类的代理公司，尤是给予合作方全程风险模式的房地产代理企业，而天越地产的市场定位是专注于商业地产全程保姆式风险代理，充分利用我们的资金实力、金融操作能力，尤其是我们的高端、高效的专业运作团队，以填补东莞房地产代理市场的空白。

　　东莞房地产发展得非常快，尤其是近几年来的发展可以说是跳跃式的，无论是住宅地产，还是商业地产，普遍存在项目定位不清和概念模糊的通病。从本质来看，东莞房地产行业的整体情况，一是因为他们不了解市场。二是房地产开发公司也好，代理公司也罢，他们普遍不重视项目本身的优势资源整合，更不善于挖掘和放大项目的潜在资源优势，从而人为地减弱了项目的增值功能。三是一些房地产开发企业的创新意识薄弱，产品创新跟不上市场需求的步伐。四是企业运作制度过于教条，与瞬息万变的市场情况严重脱轨。五是企业对人才缺乏包容性，人才对企业没有归属感，自然就不会促使他们有使命感，从而人为大大地减弱了人才的创新能力和工作激情。总之，东莞也与全国房地产形式一样，东莞的寡头地产趋势不可避免。

　　东莞房地产行业的寡头趋势

　　曾：刚才说过东莞将出现寡头地产趋势不可避免，你认为寡头地产将以什么为基础进行市场运作？

　　陈：随着人们对生活质量要求的不断提高，对房地产的要求也越来越高。高品位、合理、舒适、配套齐全、智能化、规模化、优质管理服务等是房地产业发展的必然趋势。金融作为首要的基础工具，在房地产企业的运作过程中的地位显得越来越重要。作为资金的运用者，寡头地产对人才的倚重程度亦将越来越大，也就使房地产业向寡头化、集团化、规模化、专业化的方向发展。

　　曾：房地产行业受到国家宏观调控，以及金融、财税等多方面挤压，这对房地产企业提出了什么要求？

　　陈：无论是国家宏观调控政策，还是金融和财税政策，实际都是宏观引导性政策，以促使房地产行业朝良性有序的方向发展，而不至于失控，其本意并非真正要打压房地产行业。但是，随着多方政策继续调控，当然对东莞房地产企业越来越提出了更高要求。简单概括来说，就是对房地产企业的整体实力和品牌承诺的要求提高了。我坚定地认为东莞地产行业的寡头之路时必然趋势。

　　天越地产策划回给行业一个惊喜

　　曾：对于天越地产策划来说，是否意味着也会朝着寡头地产方向发展呢？

　　陈：刚才我说过，寡头地产是必然的大趋势，那么，天越地产当然会紧跟行业发展趋势，与时俱进。天越地产策划不但要紧跟形势，而且要创造形势，因势利导，充分利用天越地产策划与生俱来的行业优势和资源优势，引导天越地产策划在稳健的基础上驶入发展的快车道。我相信天越地产一定会给地产界带来一些新的东西，天越地产策划也一定会给行业带来一个惊喜。

　　陈伟简历：

　　东莞汇丰企业董事长，东莞虎门人，是东莞市信用担保和专业地产行业人物。汇丰企业属下机构：东莞市汇丰信用担保有限公司、东莞市天越地产策划有限公司、东莞市日明实业投资有限公司、东莞市财富布料辅料商场、东莞市日明织造染整实业有限公司等。