年度敢言人物：王石

关键词：产业化、楼市拐点

敢言经历：2007年王石又一次扮演起行业布道者的角色。无论是为推广住宅产业化，还是在关于中国楼市拐点论的讨论中，王石引领万科走上了一条颇为另类的舆论道路。尽管王石常常会在其博客中修正自己被曲解的言论，但显然他对当下楼市所抱有的一些悲观看法有别于他的大多数同行，并因此在2007年下半年激起多场论辩，以至于人们开始认为，王石有望取代任志强以往在圈中所扮演的角色，而成为2007年中国楼市敢言第一人。

评点：无论中国楼市“拐”或不“拐”，住宅产业化应该不会是万科“卖拐”的一项举措。

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年度戏剧人物：杨国强

关键词：首富、囤地、慈善

悲情经历：说杨国强是个背运者，其实不够客观。有谁见过身家过千亿的？说杨国强是个慈善家，似乎也并不够全面。毕竟碧桂园的利润率在号称暴利泛滥的房地产业中首屈一指，捐献金额与其巨额利润相比，只能说是相称。杨国强唯一的悲情之处或许就在于他让女儿承担了原本会加诸他本人之上的“首富”效应。杨惠妍尚未能完全子承父业，却因“首富”而背负了诸多骂名，这份牺牲精神实可作为当代中国“孝悌之义”的典范。

评点：在中国，“首富”并非是一个光环。

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年度走运人物：潘石屹

关键词：IPO、前门、卫道士

走运经历：连任志强都认为潘石屹走运。因为如果再晚那么一点点，SOHO中国即便能完成上市一跃，但是否还可以跳得那么高，就很难评判了。难怪潘石屹在整个2007年下半年如此得意，房产圈中几乎风光无二。他甚至在香港屡屡教育境外投资者如何重估他的SOHO中国，显然“洋鬼子们”的不识货令其有些怅然。因此，当王石开始发表他的悲观论调时，潘石屹的冲动就完全可以理解了。重要的不在与王石死磕，重要的是境外投资者对中国内地楼市看法的转移。试问如果潘石屹当时没有这么走运，今天是否还会如此捍卫中国内地楼市向上的“尊严”？

评点：高调做事，低调做人。不知为什么，SOHO中国总是留给人相反的印象。

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合生珠江系：巨鳄慢行

2004年，隐形富豪朱孟依所控股的合生创展曾率先在内地创下百亿销售金额的纪录，超过当时A股地产老大——万科91.6亿元的数字。

但时至2008年初，根据万科、保利的月度快报统计，前者销售金额从2004年的91.6亿增长至2007年末的500多亿元，保利从不到40亿元增长至近170亿元。在港上市的内地房企中，富力从2004年的60亿元增长至2007年的160亿元，雅居乐则从2004年的45亿元增长至2007年的近100亿元。

反观最早突破百亿销售纪录的合生创展，却在近几年的销售冲刺中落于下风。曾经的巨鳄是否还有可能问鼎千亿目标？

合生业绩原地踏步

翻查合生创展历年年报，可以发现，2005年合生的平均销售均价约为5700元/平方米，当年签约销售金额为63.58亿元。2006年，合生的销售均价为8385元/平方米，当年签约销售金额达到113亿元，保持高速增长。

2007年5月，根据其高层在香港的公开发言，合生在内地的50个项目同步推售，销售均价约10500元/平方米。然而此时合生的业绩却出现了倒退。

2007年中报显示，公司报告期内的利润仅为4.19亿港元，扣除投资物业重估收益后实际销售盈利为1.68亿港元，较上年同期减少48%，销售金额则同比下降近30％至45.73亿港元。即使根据该集团财务总监谭礼宁的说法，下半年合生已取得售楼合同金额130亿元，那么合生在2007年的销售金额保守估计也只有不到200亿元，远低于万科的增长速度。

而后来者如富力、保利等，其2007年的销售认购金额分别为160亿元及170亿元，若合生继续维持近两年业绩停滞的状态，则上述竞争对手在2008年显然有随时超越的实力。

此外，合生2007年上半年负债对资产比例更是达到72％，而在香港的内地房产股中，除了合景泰富及绿城中国，大部分的资产负债率都维持在50％至60％的水平。

关联交易频繁

今年以来，合生继续维持频繁的关联交易，而且数额不断增大。记者查阅合生的公开资料，在2007年以前，其关联交易大多交易金额在10亿元以下，在2004年以前更是在亿元以下。但是从2007年开始，合生频频通过向主席朱孟依收购物业或者向关联机构收购物业，扩大北京及上海的土地储备，合计为此花费超过74.5亿港元。

2008年2月1日，合生的最新动作是宣布以6.98亿元人民币代价，投得北京通州区马驹桥地盘面积约12.91万平方米之商住用地，其中3.25亿元人民币支付予关联人士北京珠江(为进行开发事项之承建商)，作为北京珠江于出售该地块之土地使用权前进行开发所产生之开支补偿。

综观历年交易，合生的关联交易基本只发生在合生与韩江建筑集团旗下的子公司之间，韩江由合生主席朱孟依之胞弟及朱孟依妹夫分别持股90％及10％。此外，合生作为投资商，在内地一直合作的发展商珠江投资，也由韩江及朱孟依控股。

此外，合生不仅近两年的销售业绩停滞，其土地储备增长也在放缓。2005年中，合生的土地储备约1200万平方米左右；2006年合生的年报显示其土地储备约1500万平方米左右；2007年中期其土地储备约1480万平方米，根据其高层透露，2007年底预计土地储备也只是增加300万平方米左右。相比其他竞争对手，合生明显放缓了扩张速度。

但是其兄弟公司珠江投资却在筹备A股上市的过程中在不断增加土地储备。根据2007年4月广东资信二十强会议上有关资料，珠江投资的土地储备约1800万平方米。而2007年底，有传闻称珠光·新南方将把名下土地资产注入珠江投资，合计占地面积可能达到500万平方米。

此前，珠光·新南方曾宣称2007年销售达到15亿元，2008年达到24亿元。另一方面，珠江投资旗下珠江地产2005年曾宣布销售金额超过20亿元。按照每年略有提升的速度，以及根据以往的销售业绩估算，以珠江投资现有销售规模加上珠光·新南方2008年的销售业绩，倘若将合生珠江系销售收入合并的话，在2008年其销售认购金额可能近300亿元。

由于合生珠江系近年来奉行稳速卖出高价，通过运营提高土地价值的开发销售理念，即使到了2010年，其销售认购金额可能也不会有超常规突破。

尽管合生珠江系如果目前手握的土地储备合计超过3600万平方米，但是由于奉行这种控制销售速度维持更可观利润的做法，合生珠江系或许拥有问鼎千亿销售的实力，但它是否朝这一目标进发却存在疑问。

碧桂园：大象起舞

碧桂园（2007.HK）让同行们望尘莫及的，无疑是低成本的土地储备以及快速开工快速销售的经营模式。去年国庆黄金周，当国内不少城市楼市成交量急剧萎缩之际，碧桂园却以总销售面积23万平方米取得不错的成绩。值得关注的是，2007年底，碧桂园计划的动工面积超过2000万平方米，2008年预计新动工面积又会增加1600万平方米。而这为碧桂园在未来几年的时间内成为千亿豪门提供了极大的可能性。

快速动工

于2007年4月20日成功在香港联交所主板上市的碧桂园，不仅为自己进军国际资本市场打开全新局面，一次筹集资金约148.5亿港元，更为其大幅度增加土地储备提供了最为关键的保障。

杨国强曾经表示：“碧桂园将策略性地挑选房地产项目位置，通过大规模物业发展，配合短时间完成开发和建设项目的雄厚实力，将成功的商业模式复制至广东省及广东省外新的经济高增长地区。”

因此，上市后碧桂园购入位于辽宁省沈阳、广东省江门及汕尾、湖南省张家界及长沙和安徽省巢湖的优质地块。

公开的资料显示，截至去年9月30日，该集团已取得国有土地适用权的建筑面积达到3700万平方米，另有市场消息显示，其已经签订合同但未签订土地适用权证的土地储备超过5000万平方米，是名副其实的大地主。

因此，有人士指出，碧桂园目前的土地储备足够其开发27年之久。但杨国强则表示，那是按照该集团此前的开发速度计算。事实上，杨国强的策略是快速拿地快速开发，在2007年9月30日之前，碧桂园可动工面积只有770万平方米，但到当年底，其计划的动工面积将超过2000万平方米。可以说，上市之后的碧桂园，在以数倍于过去的速度进行着扩张。

去年9月30日，碧桂园发布的关于集团“快速开发经营模式”的公告声称，截至2007年年底，集团在全国近30个城市的总开工量将超过2000万平方米，2008年新报建及开工的面积更有望达到1600万平方米，而其产品通常在一到两年之内就可达到交付条件。

因此，如果说2007年碧桂园以“土地储备”扬名；那么2008年该集团恐怕将以销售量让同行咋舌。

快速销售

“像卖白菜一样卖房子”，这是广东房地产行业对碧桂园销售快速的一种形象说法。上市之前，碧桂园在广州的项目凤凰城就曾经创下一日销售7亿多元的神话，上市之后的碧桂园依然不改先前策略，以较低价格换取快速销售，即通俗所说的“薄利多销”。去年国庆期间，韶关碧桂园开盘，以每平方米2900元的价格，三天售罄取得预售许可的所有产品。

在去年年底广州房地产市场成交量陷入低迷之际，碧桂园凤凰城率先以4800元/平方米的价格打开市场僵局，其低价销售的策略一直延续到春节期间，因此，楼市低迷很难对碧桂园造成较大的冲击。因为按照碧桂园的思路“平过自己建楼（比自己建楼便宜）”，那么，只要社会对房子还有需求，碧桂园的房子就不愁卖。

如果碧桂园去年年底动工的2000万平方米建筑面积都在近年内销售或者交付使用，就算按照该集团2007年上半年每平方米5824元的销售价格计算，那么千亿目标对于碧桂园而言，并不是一个遥不可及的数字。

更为重要的是，碧桂园的利润率更是处于众多开发商的前列。2007年中报显示，碧桂园上半年实现销售收入60.34亿元，较上年同期增长48.0%。净利润达14.21亿元，同比大涨164.3%，与万科同期相比毫不逊色。但万科为达到这样的净利润水准，其销售规模却接近碧桂园的一倍。

万科：王者归来

“现在不是开香槟的时候。”新一期的《万科周刊》，头条的标题显然希望整个团队警醒一些。此时，万科前10个月的销售额已经达到400亿元，距离千亿的挑战极限还有一定距离，万科仍需要“练兵”。

“2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新纪录。”万科总裁郁亮承认“这是值得骄傲的事情”，但是否可以成功冲刺千亿，而不在中途摔跤？

“这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。”2006年年报，那一颇具个性化的描述比当年所达到的200亿元的销售额更引人注目。2006年，万科的销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过50％。根据该公司发布的业绩预增报告，2007年的业绩预增将达到100%到150%。又是一轮狂飙突进。100亿、200亿、400亿，以上三个数字是从2005年开始至2007年万科实现的销售额突破。如果令万科管理层振奋的预测成真，万科的销售额有望在2009年达到千亿级别。

而按照该公司2004年的规划，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额达到1093亿元。显然，这一预计必须被重新刷新。“股东既需要短期利益，也需要长期利益。股东分为不同种类投资者，有的机构长期持股，这么多年时间不改变。所以，我们短期和长期都需要稳定的增长。增长速度太快，长期无法维系；太慢会伤及短期利益。我们通过倍速于大市的弹性增长方式，根据市场情况确定增长目标，30%~60%的增长速度是较为合理的。”郁亮说。该公司的战略也在配合着新一轮的业绩狂飙。

“我们走快速开发的路子，不能捂盘，不能囤地。我们还需要留下一部分钱做售后服务。”这是原则，王石定的。

“维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发。”郁亮深谙“粮票”对于“千亿”所具有的关键性意义。近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。郁亮称，万科必须更多地将注意力集中在存量土地激活上。在过去两年中，存量土地成了很重要的项目来源，2005年是48%，2006年是60%。郁亮一直相信万科能够实现快速增长和加强合作开发有所关联。维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发，但近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。2007年，万科存量土地的比例并没有增长。即使如此，万科2007年拿地已超过１０００万平方米。同时，通过公开的数据判断：2007年万科计划开工面积约700万平方米、竣工面积600万平方米；而2006年对应的数据为新开工面积500．6万平方米，竣工面积达327．5万平方米。2007年除了约700万平方米的开工面积之外，还有1000万平方米的新增项目资源。

股市的繁荣又为万科的股权融资带来了便利。今年以来，万科获得建行200亿元授信。这些还不算是万科最有别于其他房地产企业的特质。一个千亿销售额的企业，只有钱和土地，依然会有很多问题无法解决。目前万科所竭力推进的产业化与加快企业运转周期有关。在郁亮看来，虽然绝对成本增加了，但是生产周期缩短了，从花钱买地到销售这个时间缩短了，总的投资回报率是比较好的。万科董事会秘书兼董事肖莉说：“万科的开发周期已经从14到15个月，降低到10到12个月。”根据郁亮的估计：成熟之后建造工期可以比传统流程缩短25％~30％。但因为目前规模还很小，效益短期内可能不会很明显，但是成熟后有很大的发展空间。所以，按照万科的预期，2008年除上海外，还会加大在深圳、广州等城市的推广力度。2009年之后，可以批量推广。

董事长王石的表述则更为直白：若按照传统的施工模式，公司所能承受的发展极限是600亿到800亿元的销售规模，但是万科的目标就是1000亿元。