“炒掉物管！”这是业主与物管发生纠纷时，从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办？恐怕多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后，其八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定逐渐走入了人们的视野。“业主自管物业”提供了一种继续管理的可能性。

这种模式在理论上达到了业主自我管理的要求，在广州也不乏尝试者，但实践中步履维艰：专业素质、个人品德、利益分配，诸多难题并不比由物业公司来管理少。理想与现实的距离有多远，决定着业主自管能走多远。

业主自管物业事件回放

2003年底，因不满原物业公司的管理，深圳市后海花园6栋小区炒掉了原物业公司。在一时找不到新物业公司接手的情况下，业主们建议业委会暂时代管物业。在业委会的委托下，在小区中颇有威信和人缘的王伯开始为小区的自管热心张罗。从2004年初，后海6栋开始了自管之路，尽管麻烦多多，但王伯还是百般热情、锲而不舍地干着。自管不到一年，王伯等人就利用节约下来的两三万元管理费逐渐改善了小区的环境。但是一年半后，该小区还是重新找到了物业公司，结束了短暂的自我管理之路。

位于北京东直门内的豪宅项目NAGA上院，在2004年9月就拿到了预售许可证的情况下项目却迟迟没有开盘。2005年6月30日，据开发商天恒拓展总裁李建国介绍，“我们要开办物业公司，公司股权送给业主，由业主直接管理物业公司，我们还要为业主提供售后保修的服务，所有我们提供的产品、住宅家电全部保修三年”。住宅中的顶级配置他不宣传，他却冒着被人砸板砖的危险开始一场类似于乌托邦式的物业革命。

2006年12月，辽宁省葫芦岛市馨园小区的三名老人取代物业公司，对所住小区实行自我管理，一时成为了当地的热门话题。据了解，2004年12月，原来管理这个小区的物业公司撤走，小区垃圾成堆，尤其严重的是小区内的水都得不到供应。在这种情况下，当时担任业主委员会副主任的朱德成老人主动为居民义务服务，为小区正常供水和清运垃圾跑前跑后。在相关部门的支持下，居民的供水和清运垃圾问题解决了。2005年6月，小区成立新的一届业主委员会，朱德成提出了居民自我管理物业的想法，得到了业主委员会的赞同。在相关部门的支持下，该小区成立了物业管理站，解决了向居民收费要有相应的手续的问题。物业费由原来物业公司管理时的每个月每平方米0.3元减少为0.15元。

近日，广州市五羊新城丰景大厦的业主们“赶走”开发商指定的物业管理公司，由业委会自管大厦物业，并取得成功，成为了广州业委会之间的热门话题。据丰景大厦业委会主任周活宁介绍，2004年11月1日，原大厦物业管理公司因涉嫌侵占全体业主水电费和周转金等问题突然撤离，使丰景大厦的保安、保洁等工作陷入困境。在这种情况下，业委会取得绝大多数业主的认同后，实行业主自管。两年多来，小区的物管费由原来物业公司管理时的每个月每平方米1.5元减少为1元，停车费由原来的一个车位300元～600元／月不等，降到了150元～300元／月不等，同时还减少了每户30％的电费公摊和10％～20％的水费公摊，免收了每户8元的垃圾费。

业主自管物业现状分析

类似于以上的案例我们还见到一些。我们不难看到他们共同的特点就是通过业主个人或业委会的自我管理来实行对小区物业的管理。磕磕绊绊但依然前仆后继向前推进，这是我国目前业主自管的真实写照。然而直到今天，我们仍然有很多业主对于业主自管不能正确地认识，不知道何谓业主自管，甚至有人说“业主自管是革物业管理公司的命”，果真如此吗？

一、何谓业主自管？

业主自管，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。业主自管的主体是实行自管的全体业主，业主自管的组织是业主大会和业主委员会；自管所遵循的基本原则是民主原则；业主自管的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。

二、业主自管成功有何条件？

《物权法》的出台，其中的第八十一条提供了业主自管的法律依据，但并不是说业主自管要革物业管理公司的命。从现在的成功和失败当中我们可以看出，业主自管成功并不是无条件的，反而，深圳、广州和北京等地的案例已经让我们知道业主自管的成功是有条件的。业主自管能成功的项目一般具有如下特点：

1、项目小。深圳市后海花园6栋楼总共只有97户业主。北京东直门内的NAGA上院两栋楼总户数只有99户之少。正因为如此，管理难度较小，业主公约和相关的规章制度容易落实到位。

2、房地产商自建自管的项目或物业的产权人只有少数几个。这也是成功的条件之一。由于物业的产权人比较单一，产权关系比较明确，业主知道哪些是自己的，诸如维修楼顶和公共部位、公共设施的时候能很快取得一致意见，这样就能较好地进行管理。

3、业委会委员通常需具备诸如热心公益事业，不注重个人私利，不以赢利为目的，也就是“活雷锋”的特点，在业主中有较强的号召力，善于组织公共活动。辽宁省葫芦岛市馨园小区就是如此。

4、业主和物业管理公司之间的矛盾尖锐，物业管理公司不愿再干下去，而且大部分或绝大多数的业主有业主自管的要求，这样的小区才能较好地推进业主自管。如广州天河的丰景大厦。

业主自管物业路在何方？

然而，从上面的案例和物业管理实践中，我们发现业主自管依然是磕磕绊绊地往前走。有“三易其身”而又交由物业公司管理的；有因业主怀疑自管牵头人而拒交物业管理费的；也有因怀疑业主自管的专业能力和业主委员会收取物业管理费的资格而使业主自管陷入“收费难”的困顿中的；有“因业委会主要成员撤离，而‘后继无人’的”。一句话：业主自管，问题不比物业公司少，个案成功多数迷茫。业主自管该如何走？业主自管该走向何方？业主自管能走向多远等许多疑问有待我们去回答，去解决。

一、业主自管物业需澄清的几个概念

1、业主自管≠业主自治

业主自治的范围很广，所有公共物权的经营权、管理权、维护小区安定的立法权等都包括在内。通过这些权利实现小区的和谐才是自治，将物业管理公司赶走，凡事要业主亲历亲为，这并不是业主自管。业主自管，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。

2、业主自管≠非专业化管理

业主自管并不等于非专业化管理。因为业主自管不等于任何事都要业主去做，业主委员会可以聘请各种专业化的公司，如绿化、机电、卫生、电梯、财务等等，业委会负责整体监督和统筹就行了。业主自管并没有完全取代物业管理公司的实际管理活动，具体的事务还是可以由物业管理公司等专业公司去完成。因此，物业管理行业将来的发展趋势就是专业品牌化，这样才会更有前途。

3、业主自行管理≠业委会管理

一个小区里，代表业主利益的是业主大会，而不是业主委员会，业主委员会只是业主大会的执行机构。所以业主自管，并不等于是业委会直接管理，业委会要做的只是在业主大会的统筹下进行具体的物业管理工作，负责整体的监督和统筹，使得小区管理如常进行。

二、业主自管物业需解决的问题

1、小区业主的物权如何明确？

“物权不明确，自行管理就不明确。连什么是自己的都不知道，又谈何管理呢？”广东省政协常委、省政府参事王则楚在谈实现业主自管时说道。业主要自管首先要具备两大前提：一是物权要明确，二是公共物权的私权确认。“现有的法律在这方面的规定不明确，诸如维修楼顶这样的事情，必须征得每一户的同意，一家反对就办不成。在这样的情况下，业主自管的难度就非常大，所以一定要有公共物权的私权确认”。将于2007年10月1日实施的《物权法》第七十六条规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”上述规定只是笼统地确定了公共部分权利的行使，并没有明确公共物权的私权。因此，对于项目小的小区相对容易实现，而业主户数多，产权分散的就相对难实现。因而，明确物权和公共物权的私权是至关重要的。

2、找谁来当长期“义工”， 省钱能手长期要当“活雷锋”？

从我们了解的案例来看，实行业主自管比请物业管理公司省钱，不少小区每月都能盈余两三万元，但前提是要有业主愿意付出义务劳动。广州雅景苑就有过一段时间是实行业主自管，时任业委会主任的伍嘉穗还是感到“管不下去了，压力太大，也没有这么多精力！”她说，如果可以，她还是愿意请专业的公司来管理。丰景大厦业主委员会主任周活宁也表示，业主自管的确可以降低成本，但是这涉及到业主义务劳动的人力成本问题。按照正在讨论的《广州市物业管理规定（征求意见稿）》，业主委员会是不能拿任何报酬的。“活雷锋不是处处可见”。因此，由专业公司介入物业管理才是一种必然，业主自管很难成为主流。

广州海珠区赤岗果园场小区从2003年开始尝试实施业主自管。原物管公司撤出小区后，业主大会通过投票选举11名业主当小区管家，以780元的月薪，聘请小区内的下岗工人担任值班和维护工作，实行自管自治。两年多来，小区物管费由0.43元／平方米降至0.3元／平方米，每月收支盈余也定时公布。尽管如此，仍有数位业主表达了对该模式的质疑。小区共有三名管理者，每月拿830元的工资，“这笔钱根据什么计算的，怎么划定，我们持怀疑态度”。

而业主自管了一年多的广州天河棠下迎翠春庭小区，则陷入“收费难”的困顿中。某些业主拒缴物业管理费的行为使业委会的工作无法继续下去。这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业委会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自我管理的旗号为少数几个人谋私利。因此业主自管必须解决业主自管中业主的付出和回报的问题。

3、业主自管的“双重责任”谁来背？

更关键的是，充当“活雷锋”不但要付出劳动，还可能要承担法律责任方面的风险。《广州市物业管理规定（征求意见稿）》第五十八条规定：“业主委员会作出的决定违反法律、法规规定，给业主、物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。”在这样的前提下，恐怕没有多少业主愿意当业主委员会成员，更不愿意轻易代表业主签字。

实践中，成为业主委员以后，少不了要签名，而按照相关的规定，业主委员不但要承担普通业主的违约责任，还要承担业主委员签字后的责任，在这双重责任之下，“谁还敢签字当业委会委员”？

如果物业交由物业管理公司管理，那么业委会成员平时所承担的工作和责任还比较少，如果物业由业主自管的话，业委会作为业主大会的执行机构必然就将背负更多的日常工作职能和更多的责任。业主并非每一个人都是法律专家，谁都怕一不小心做出了一些违反法律的行为。

4、业主委员会的地位如何确立？

“小区实行业主自管，业主不交管理费，业委会能把业主怎么样？但如果由物业公司来管理，双方有合同和约定，业主不交费，物业公司就可以将其诉诸法律。从这点来看，业主自管确实难以与物业管理企业管理相比。”业内某专家认为。

据了解，《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，最多算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才具有法律诉讼主体资格，而小区业委会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说，并不具备诉讼主体资格。那么业主委员会到底算是什么样的组织呢？我们该如何看待业主委员会的地位？包括《物业管理条例》在内的国家法律法规对此都没有明确说明。正是由于业主委员会地位问题存在的空白，某市金龙港湾小区的业主维权行为遭遇尴尬，一审法院认为原告业主委员会属不适格的诉讼主体，因此驳回了业主委员会的起诉。

三、“物业监理”才是终途

综合以上分析和目前广州顺利实行业主自管的小区经验来看，业主自管有其存在的必然性。甚至有专家认为，业主自行管理小区物业将是未来的方向和趋势，预计今后50％以上的小区都有可能采取业主自管的模式。那么如何才能让业主自管走得更远？走得更好？笔者认为“物业监理”能让业主自管走得更远更好。

在国外，“大包干”式的物业公司管理模式，往往只适用于对物管服务要求很高的商用楼盘，而一般的住宅楼则将保安、保洁、电器维护等单项服务分包给专业公司，由业主委员会聘请一名相当于经理人的大厦管理员负责监督实施。

这就是物业监理模式，即：全体业主通过业主大会决议，根据小区规模，请一定数量的专业人士担任物业监理，与保安、保洁、电器维护等专业公司签订三方合同，再由物业监理来监督和记录这些公司是否达成此前确立的服务标准，以便全体业主决定是否续约。这样，既可以保证服务质量的提高，又降低了业主遭遇侵权的风险性，同时还大大地节约了物业管理成本。业主委员会的工作便从原来繁杂的管理，变成了只负责召集业主集体决议，轻松了许多，也更好地保持了他们的工作热情。

目前在广州业主自管成功的丰景大厦的业委会主任周活宁认为，“这套模式和我的思路不谋而合，在广州，众多单项服务公司越来越专业，而职业的物业监理人也将大量涌现。因此，物业监理模式可以推行”。

可以相信，随着国家和地方政府对物业管理专业人才培养的重视，物业管理行业将会涌现一批批越来越独立的物业监理人才，由他们来指导和监督物业管理工作，将使业主自管走得更好，走得更远。