“业主自治” 法律保障是关键
上海市长宁区淞虹公寓的业主们最近通过了自己制定的《业主大会制度实施细则》。其中有一特殊的规定——小区除设立业主大会、业主委员会两个机构外，还设立了业主监事会，并建立了“业主委员会委员和业主监事会委员弹劾制度”。
小区业委会主任顾伟成告诉记者，设立业主监事会，主要是监督业主委员会及其委员的工作。“由小区业主和独立监事组成。”顾伟成表示，监事会的职责在于，监管工程预决算的外部审核和维修资金，受理业主的重大投诉，以及对业主委员会委员和业主代表的弹劾。
为了加强监督的独立性，业主大会还特意设立了对“监督者的监督”——聘请居民区党委书记、社会知名专家、学者或者律师担任业委会独立监事，对小区业主委员会和业主监事会委员进行监督。
弹劾会议制度是该小区的一大创新。根据规定，在符合法定程序的前提下，业主可召开临时会议，罢免业主委员会和业主监事会委员。
有趣的是，在“弹劾制度”一栏里，小区业主还在细则中提到了“ＮＧＯ组织”——无政府组织，这一近年来非常流行的名词。顾伟成认为，ＮＧＯ组织的特点，在于“自立、自律、自治；公开、公平、公正”。根据行业的实践，由于业主大会制度运作于市场经济条件下，其委员很容易产生腐败，因此必须建立严格的弹劾制度，发现问题及时纠正，以规范每个委员的行为。
“业主自治管理”爆出萌芽
部分业内人士把这种现象称作上海“业主自治管理”的萌芽——“一种以房产权利为核心的组织体系在邻里的兴起”。复旦大学社会学系副教授桂勇这样说道。但是，也有一些业内人士指出，这种模式还正处于探索阶段。在不同档次小区，业主自治情况也不同。
上海市物业协会会长蔡兴发告诉记者，在他们对“业主大会业委会 工作代表业主利益情况调查”中，认为代表程度“一般”的，普通商品房和高标准商品房的分别占到３８．９％和４２．９％，不能够和根本不能的，前者占到１０％，而后者则没有。
目前，相关法则法规对业主自治管理还缺少必要支持，比如“业主自治管理”的核心“业主委员会”。三湘世纪花城的１、２期业委会主任金鑫认为，在法律层面上的定位缺失——目前业主委员会没有自己的银行账号不是维修资金专用账号 ，造成履约保证金、日常报销费用都无法正常进行。业主委员会在加强自身建设的同时，还没有行业交流与自治监管。
香港经验：法律加以保障
相比上海的业主自治萌芽，香港的业主自治发展至今，是一步一步争取过来的。“现在香港政府基本的方向就是加强制度的建立，把建立业主立案法团的门槛降低。”香港城市大学公共及社会行政学系副教授叶毅明博士，在日前举行的“香港业主自治实践的经验分享”对话会上说道。
据悉，根据现行法律规定，香港的业主可以成立立案法团，作为独立法人，而且还可以在立案法团下设管理委员会。在不能成立业主立案法团的小区，业主委员会可以成为管理物业公司的机构，管理公司的重大决定，一定要通过业主委员会。如果小区业主委员会成立条件不能满足，香港政府的民政事务处，会帮助业主成立互助委员会。
其实，争取权利的过程极其漫长。据悉，香港１９７１年的原物业管理条例最大的漏洞在于，一定条件下允许开发商反对业主在其所建的小区建立法团。而这一规定直到１９９３年，在香港民主化要求高涨时才予以修改。
而直到２０００年，香港政府才将原有的“小区拥有５０％业权的业主同意，才可以成立自己的立案法团”规定中的比例，改降为３０％，并且规定特殊情况下比例可降至２０％，甚至经过特别法律程序，有１０％的业主同意也可以成立，小区立案法团成立的门槛大大降低了。
虽然香港经验不能照搬，但是业委会的成立条件和其身份，都需要法律加以规定，其门槛逐渐降低或是一个趋势。“民间做了，不用政府插手是最好”，会议主办方业伟咨询公司的刘生敏说道。这虽然是业主自治的愿望，但现实任重道远。
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