如何理解“土地潜能价值”这一专业述语，按照一个正常的思路发展就是发展商取得土地后建设产品，出预售后即可销售，同样商品房、写字楼、商铺也是这样的常规操作。回顾顺德市场上近年来一些新兴的地产产品对地产市场的一个冲击，给发展商对土地的开发有新的思考与创新的理念，为何创新产品会令市场有更多的选择和思考空间？

在近年里，顺德出现了服务公寓，其产品在顺德房地产历史并不久，如时代大厦、侨邦服务公寓这一系列服务公寓产品的推出直接对市场有一个很大的影响。虽然项目规模不大，但会对发展商在项目开发过程带来很多思考，这些项目在当时会产生很大的影响，包括销售业绩和社会的影响。另外一些创新产品，包括创新型别墅或者写字楼，更给发展商打破了传统的观念。最近还有一些主题性的项目，如：物流园、文化街、模具城等专业性市场，专业性市场对地产来说是一个跨行业的划分，它涉及了工业产业、文化产业、运动产业等。

为什么会认为是创新型产品会有其优势？从现时地产行业分析，地产行业竞争的增大，对市场并不是好事，太多同质化产品的出现，对消费者来说选择少，容易导致发展商的销售利润减低，同时在楼价与宣传推广方面耗用大量资源。所以在地产开发中多样化的产品与发展是有利于行业找到新平行点，促进行业的多元发展。

现时土地的供应量由政府统一规定土地规划要点后挂牌推出，规划要点锁定土地的发展用途。土地发展用途包括商住、商业、办公等这些功能。发展商常规按政府已规定规划要点开发即可。其实，为何还需讨论土地潜在价值，作为市场人士分析，我认为发展商取得土地后，他们需要充分考虑各方面问题，不只是单凭按照规划要点的数据交给规划公司设计，然后报建，施工，竣工等工作程序。我们应站在一个客观立场上分析对每个地产项目的发展是包含很多方面的意义，更包含对消费者的一个创新的吸引性和社会形象的长期视觉效果。建筑产品富有艺术价值，对于我们的城市和生活是一个亮点。发展商耗用了大量的资源去投资项目，如果投资项目失败，在浪费社会资源的同时，也受到社会各界的评议。所以发展商如何有效合理开发项目，是一个专业的课题。因此我们建议发展商取得土地后应对项目作一个充分的评估，充分评估最终目标是体现土地的真正价值，评估能全面是了解项目周边的规划，周边的竞争与土地区域范围内的未来城市规划等等，这一系列的宏观数据，对项目的开发起到一个指引性作用。还有我们应考虑土地的最终使用对象是目标消费者，最终的消费体现是谁？目标客户群体如何锁定？假设一个项目的用途性质不同，面对的客户群体更是不相同。

经过我们对市场调查分析可知，其中一个关键数据是目标客户群的调查，通过从目标客户群里深化得知充分的数据，如对市场现时的楼价，现时产品质量，产品配套，产品功能与产品服务，这一系统市场调查数据分析得出，我们建议项目产品如何建设，面对的客户群体是哪些及如何产品定性，并且在项目市场调查中更加充分体现我们对项目可塑造的各项地产产品的排它性或论证，假设项目是商住性质，分别有商业用途和住宅用途，商业用途类型可以是办公、酒店、商场或者新型产权式产品，住宅用途类型可以是复式、小户型、大户型或者综合型住宅。在选择过程中有许多数据的分析，如做某一定性的地产产品，所面对的客户群体是否认受，更对发展商来说，是否达到最大的经济效益。因此在选择土地开发方面的定位，应有一个理性和客观的论证，通过各方面的取证与评估才可以得出对项目最终发展方向的定性或发展方向中的坐标。

作为发展商方面，只能凭一个经验或主观意识去判断己拥有的土地开发的可行性，不代表有能力作一个全面的评估统计，另外一方面政府提供的各方面规划或者发展目标数据，这些数据间接影响发展商对项目的未来发展。

总结以上，土地的开发存在很多价值，作为市场策划者建设发展商对土地开发前要有一个充分的市场调查及评估，另一方面，亦希望政府可以借鉴外国成功经验，如对土地项目模拟开发理念或规划设计。政府针对大型土地项目，通过社会招标规划设计方案及可行性建议，向发展商提供规划设计方案及可行性建议作为参考，有利于地产市场健康和平行发展，还对城市建设充满更多创意思想。

希望发展商认真谨慎对土地进行合理的开发，避免对资源的浪费和对客户群体错位的发展，善用土地资源是作为地产商发展壮大的必要条件之一。